Kosten einer Dachaufstockung in Frankfurt am Main
Eine Dachaufstockung – also das Aufsetzen einer vollwertigen zusätzlichen Etage auf ein bestehendes Gebäude – gehört zu den aufwendigsten Umbaumaßnahmen im Bestand. In Frankfurt am Main müssen Sie mit Gesamtkosten zwischen 80.000 und 200.000 Euro rechnen. Das Preisniveau liegt damit rund 15–20 % über dem Bundesdurchschnitt, was auf die hohe Auslastung der Frankfurter Handwerksbetriebe, die Lohnkosten in der Rhein-Main-Region und die Logistikkosten in der dicht bebauten Innenstadt zurückzuführen ist.
Die Spannbreite ist groß: Ein schlichter Holzrahmenbau auf einem Nachkriegsgebäude in Sachsenhausen kostet deutlich weniger als eine massiv gemauerte Aufstockung mit Dachterrasse in Westend oder Nordend. Entscheidend sind Tragfähigkeit der bestehenden Substanz, Grundriss, Ausbaustandard und die Anforderungen der hessischen Bauordnung.
| Gewerk / Leistung | Kosten (€) | Hinweis |
|---|---|---|
| Statik, Planung & Baugenehmigung | 8.000 – 18.000 | Architekt + Statiker, Genehmigungsgebühren Stadt Frankfurt |
| Gerüst | 4.000 – 9.000 | Abhängig von Gebäudehöhe und Standzeit |
| Rohbau / Mauerwerk | 15.000 – 40.000 | Massivbau oder Holzrahmenbau, inkl. Decke |
| Zimmerer | 10.000 – 25.000 | Dachstuhl, Holzkonstruktion, Dachaufbau |
| Dachdecker | 8.000 – 20.000 | Eindeckung, Dämmung, ggf. Dachflächenfenster |
| Fenster & Türen | 5.000 – 15.000 | Gaubenfenster, Giebelfenster, Außentüren |
| Elektroinstallation | 5.000 – 12.000 | Neue Etage komplett verdrahten, ggf. Zähler erweitern |
| Sanitär | 6.000 – 15.000 | Bad, WC, Leitungsführung durch bestehende Etagen |
| Estrich | 3.000 – 7.000 | Heizestrich oder Trockenestrich je nach Konstruktion |
| Trockenbau | 4.000 – 10.000 | Wände, Decken, Schrägenverkleidung |
| Maler | 3.000 – 8.000 | Innenausbau, Fassadenabschluss |
| Gesamt | 80.000 – 200.000 € | Je nach Größe, Standard und Bauweise |
Beteiligte Gewerke bei der Dachaufstockung
Eine Dachaufstockung ist ein Zusammenspiel von zehn verschiedenen Gewerken, die in der richtigen Reihenfolge koordiniert werden müssen. Verzögerungen bei einem Gewerk blockieren alle nachfolgenden.
Ablauf einer Dachaufstockung: 16 Wochen Schritt für Schritt
Häufige Fehler bei der Dachaufstockung
Tragfähigkeit unterschätzt
Der häufigste und teuerste Fehler: Die bestehende Konstruktion – Decke, Wände, Fundament – trägt das Gewicht der neuen Etage nicht. Besonders bei Frankfurter Nachkriegsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren, die oft mit minimalen Sicherheitsreserven gebaut wurden, ist eine gründliche statische Prüfung unerlässlich. Rechnen Sie für Verstärkungsmaßnahmen zusätzlich 10.000–30.000 Euro ein.
Wärmedämmung nicht nach GEG geplant
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für neue Bauteile klare U-Werte vor. Eine Aufstockung gilt als Neubau der betreffenden Etage – entsprechend müssen Wände, Dach und Fenster die aktuellen Anforderungen erfüllen. Wer das ignoriert, riskiert Nachbesserungspflichten und verliert KfW-Förderansprüche.
Gewerke nicht koordiniert
Wenn Elektriker und Sanitär nicht rechtzeitig ihre Schlitze und Schächte planen, müssen fertige Wände wieder aufgestemmt werden. Eine professionelle Bauleitung oder ein koordinierendes Leistungsverzeichnis – wie es Plattformen wie byndl automatisch erstellen – verhindert solche kostspieligen Nacharbeiten.
Gerüstgenehmigung vergessen
In Frankfurt sind Gerüste auf öffentlichem Gehweg oder Parkflächen genehmigungspflichtig. Die Bearbeitungszeit beim Straßenverkehrsamt beträgt 2–4 Wochen. Wer das vergisst, verzögert den gesamten Baustart.
Besonderheiten in Frankfurt am Main
Bausubstanz: Nachkriegsbauten dominieren
Frankfurt wurde im Zweiten Weltkrieg stark zerstört. Der Großteil der Wohnbebauung stammt aus den 1950er bis 1970er Jahren – Stadtteile wie Sachsenhausen, Bornheim, Bockenheim, Gallus und Rödelheim sind geprägt von Mehrfamilienhäusern dieser Ära. Diese Gebäude haben oft Ziegelmauerwerk mit geringer Wandstärke und Stahlbetondecken, die für eine Aufstockung in Massivbauweise häufig verstärkt werden müssen. Holzrahmenbau ist hier oft die wirtschaftlichere Lösung, da er deutlich leichter ist.
Hessische Bauordnung
In Hessen gilt die Hessische Bauordnung. Für Dachaufstockungen relevant: Die Abstandsflächenregelung (§ 6 HBO) kann in dicht bebauten Frankfurter Quartieren zum Problem werden. Außerdem schreibt die HBO bei Gebäuden ab einer bestimmten Höhe besondere Anforderungen an den Brandschutz vor – etwa nichtbrennbare Dämmstoffe oder Brandschutzverglasungen. Klären Sie dies vorab mit dem Bauaufsichtsamt Frankfurt.
Bebauungspläne und Milieuschutz
Frankfurt hat in vielen Stadtteilen aktive Bebauungspläne mit Festsetzungen zu Traufhöhe, Dachneigung und Dachform. Im Westend, Nordend und in Teilen von Sachsenhausen gibt es zudem Erhaltungssatzungen (Milieuschutz), die Aufstockungen erschweren oder verbieten können. Eine Voranfrage beim Stadtplanungsamt Frankfurt ist vor jeder Planung Pflicht.
Hochhausumfeld und Windlasten
In der Nähe von Frankfurts Hochhäusern – etwa im Bankenviertel, in Sachsenhausen-Nord oder am Europaviertel – entstehen erhöhte Windlasten durch Kanaleffekte zwischen den Gebäuden. Der Statiker muss diese in der Berechnung berücksichtigen. Dacheindeckungen und Dämmplatten müssen entsprechend befestigt werden.
Preisniveau im Vergleich
Frankfurt gehört neben München, Hamburg und Berlin zu den teuersten Baustandorten Deutschlands. Handwerkerstundenlöhne liegen 15–25 % über dem Bundesschnitt. Hinzu kommen höhere Materiallieferkosten durch Verkehr und eingeschränkte Anlieferzonen in der Innenstadt. Planen Sie einen Puffer von 15–20 % auf alle Angebote ein.
Klimatische Besonderheiten
Frankfurt liegt in einer der wärmsten Regionen Deutschlands mit Jahresdurchschnittstemperaturen von rund 11 °C. Sommerhitze ist ein zunehmendes Problem – eine neue Dachgeschossetage muss daher besonders gut gedämmt und beschattet werden. Planen Sie Sonnenschutz (außenliegende Raffstores) und ausreichend Lüftungsöffnungen von Anfang an mit ein. Auch Starkregen-Ereignisse nehmen zu: Die Dachentwässerung muss für Extremereignisse ausgelegt sein.