Kosten einer Dachaufstockung in München
Eine Dachaufstockung gehört zu den aufwendigsten Umbaumaßnahmen im Bestand. Bundesweit kostet eine zusätzliche Etage mit rund 80 m² Wohnfläche schlüsselfertig – inklusive Rückbau des alten Dachs, Treppe, Bad, Heizung, Planung, Statik und Genehmigung – zwischen 200.000 und 320.000 Euro inklusive MwSt., je nach Grundfläche, Konstruktionsart und Ausbaustandard. In München liegen die Kosten rund 25–35 % über dem Bundesdurchschnitt, was auf das hohe Lohnniveau, knappe Handwerkerkapazitäten und strenge Münchner Bauvorschriften zurückzuführen ist.
Bundesweit liegen die Kosten pro Quadratmeter neuer Wohnfläche schlüsselfertig – inklusive Planung, Statik und Genehmigung – bei etwa 2.500 bis 4.000 €/m² inklusive MwSt.; in München eher am oberen Ende oder darüber. Für eine Aufstockung mit rund 80 m² sind in München daher Gesamtkosten im oberen Bereich der Spanne von 200.000–320.000 € oder darüber realistisch.
| Gewerk / Leistung | Kosten bundesweit (ca., brutto) | Hinweis |
|---|---|---|
| Statik & Tragwerksplanung | 3.000–8.000 € | Pflicht, Altbausubstanz oft kritisch |
| Architekten- & Planungskosten | 8.000–20.000 € | ca. 10–15 % der Baukosten, HOAI-abhängig |
| Baugenehmigung & Behörden | 500–3.000 € | Je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich |
| Abbruch/Rückbau Dach | 5.000–15.000 € | Entsorgung Dachziegel, Sparren, Dämmung |
| Rohbau neue Etage (Mauerwerk/Holzrahmen) | 100.000–170.000 € | Inkl. Außenwände und Decke; Holzrahmenbau oft günstiger und schneller |
| Neues Dach (Zimmerer + Dachdecker) | 15.000–35.000 € | Inkl. Dämmung nach GEG, Eindeckung; Dachflächenfenster baut der Dachdecker ein |
| Fenster & Dachgauben | 5.000–20.000 € | Je nach Anzahl und Qualität; Fensterbauer nur für Gauben- und Giebelfenster |
| Elektroinstallation | 5.000–12.000 € | Neue Unterverteilung, Leitungen, Beleuchtung |
| Sanitär & Heizung | 15.000–40.000 € | Komplettes Bad, WC, Heizungserweiterung, Leitungsführung durch Bestandsgebäude |
| Estrich & Bodenaufbau | 3.000–8.000 € | Trocken- oder Nassestrich, Trittschalldämmung |
| Trockenbau & Innenwände | 4.000–10.000 € | Raumaufteilung, Schallschutz |
| Malerarbeiten & Oberflächenfinish | 3.000–7.000 € | Spachteln, Grundieren, Streichen |
| Gerüst | 3.000–8.000 € | Je nach Gebäudehöhe und Dauer (ca. 12–16 Wochen) |
| Gesamt (ca.) | 200.000–320.000 € | Ca. 80 m², schlüsselfertig inkl. Treppe, Fassade, Bodenbelägen und Innentüren; in München eher oberer Bereich |
Die Gesamtspanne ist ein Erfahrungswert für das ganze Vorhaben und wird nicht aus den Einzelzeilen addiert: Selten erreichen alle Positionen gleichzeitig ihren Höchst- oder Tiefstwert.
Beteiligte Gewerke bei der Dachaufstockung
Eine Dachaufstockung ist ein Zusammenspiel von zehn verschiedenen Gewerken, die in der richtigen Reihenfolge koordiniert werden müssen. Fehler in der Abstimmung kosten Zeit und Geld.
Ablauf einer Dachaufstockung: 16 Wochen im Überblick
Häufige Fehler bei der Dachaufstockung
Fehler 1: Statik unterschätzt
Der häufigste und teuerste Fehler: Die bestehende Gebäudesubstanz trägt die neue Etage nicht. Besonders bei Münchner Gründerzeitbauten (Baujahr 1880–1920) sind Decken und Außenwände oft nicht für zusätzliche Lasten ausgelegt. Statische Ertüchtigung kann bundesweit 10.000–30.000 € zusätzlich kosten, in München eher mehr.
Fehler 2: Genehmigungsvorlauf ignoriert
In München dauert die Baugenehmigung aktuell 3–6 Monate, in Einzelfällen länger. Wer Handwerker bucht, bevor die Genehmigung vorliegt, riskiert teure Stornierungen oder Baustopps. Erst Genehmigung, dann Vergabe.
Fehler 3: Gewerke falsch koordiniert
Wenn Elektriker und Sanitär nicht vor dem Trockenbau fertig sind, müssen Wände wieder aufgestemmt werden. Eine detaillierte Bauzeitenplanung mit Pufferzeiten ist keine Option, sondern Pflicht.
Fehler 4: Dachflächenfenster falsch vergeben
Dachflächenfenster werden vom Dachdecker eingebaut – nicht vom Fensterbauer. Wer diese Leistung falsch ausschreibt, riskiert Schnittstellenprobleme und Gewährleistungslücken bei der Abdichtung.
Besonderheiten in München
Wo Dachaufstockungen besonders relevant sind
In München ist Wohnraum knapp und teuer – der Quadratmeterpreis für Wohnfläche liegt in guten Lagen bei 10.000–15.000 €. Das macht Dachaufstockungen wirtschaftlich besonders attraktiv. Besonders häufig werden Aufstockungen in folgenden Stadtteilen durchgeführt:
- Schwabing und Maxvorstadt: Gründerzeitbauten mit 4–5 Etagen, oft noch ungenutztes Dachgeschoss. Strenge Gestaltungssatzung beachten.
- Haidhausen und Au: Viele sanierungsbedürftige Altbauten, Aufstockung als Wertsteigerung. Ensembleschutz in Teilen des Viertels prüfen.
- Pasing und Laim: Nachkriegsbebauung mit einfachen Satteldächern – statisch oft einfacher aufzustocken als Gründerzeitbauten.
- Bogenhausen und Solln: Villengebiete mit großzügigen Grundstücken, aber strenge Bebauungspläne begrenzen die Traufhöhe.
Bayerische Bauordnung und Münchner Besonderheiten
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt Abstandsflächen, Traufhöhen und Dachneigungen. In München kommen zusätzlich lokale Bebauungspläne und Gestaltungssatzungen hinzu, die Dachform, Dachneigung und Materialien vorschreiben können. Das Baureferat München ist für die Genehmigung zuständig – planen Sie mindestens 4–6 Monate Vorlaufzeit ein.
Wichtig: In Gebieten mit Ensembleschutz (z. B. Teile von Schwabing, Maxvorstadt, Gärtnerplatzviertel) ist das Landesamt für Denkmalpflege einzubeziehen. Das kann den Genehmigungsprozess um weitere 2–4 Monate verlängern und die Gestaltungsfreiheit erheblich einschränken.
Preisniveau im Vergleich
Münchner Handwerkerpreise liegen 25–40 % über dem Bundesdurchschnitt. Ein Zimmerer berechnet in München 65–90 €/Stunde (Bundesdurchschnitt: 50–65 €). Dachdecker: 70–95 €/Stunde. Dazu kommen Materialkosten, die durch Lieferengpässe und hohe Lagerkosten ebenfalls erhöht sind. Einziger Vorteil: Münchner Handwerksbetriebe sind in der Regel gut ausgestattet und erfahren mit anspruchsvollen Altbausanierungen.
Klimatische Besonderheiten
München liegt in einer Klimazone mit hohen Schneelasten (Schneelastzone 2–3 nach DIN 1055). Der neue Dachstuhl muss entsprechend dimensioniert sein – das erhöht den Holzquerschnitt und damit die Kosten. Föhnlagen im Frühjahr und Herbst können Bauphasen mit offener Dachfläche riskant machen. Planen Sie Pufferzeit für Schlechtwetterperioden ein.