Kosten einer Dachaufstockung in München
Eine Dachaufstockung gehört zu den aufwendigsten Umbaumaßnahmen im Bestand. In München müssen Sie mit Gesamtkosten zwischen 80.000 und 200.000 Euro rechnen – je nach Grundfläche, Konstruktionsart und Ausbaustandard. Das liegt rund 25–35 % über dem Bundesdurchschnitt, was auf das hohe Lohnniveau, knappe Handwerkerkapazitäten und strenge Münchner Bauvorschriften zurückzuführen ist.
Die Kosten pro Quadratmeter Nutzfläche bewegen sich in München typischerweise zwischen 2.500 und 4.500 €/m² – inklusive aller Gewerke, aber ohne Architekten- und Ingenieurkosten. Für ein Einfamilienhaus mit 60–80 m² Aufstockungsfläche sind Gesamtkosten von 150.000 bis 200.000 € realistisch.
| Gewerk / Leistung | Kosten (München) | Hinweis |
|---|---|---|
| Statik & Tragwerksplanung | 4.000–12.000 € | Pflicht, Altbausubstanz oft kritisch |
| Genehmigungsplanung / Architekt | 8.000–20.000 € | Ca. 10–15 % der Baukosten |
| Gerüst | 3.000–8.000 € | Je nach Gebäudehöhe und Dauer |
| Abbruch Dachstuhl / Rückbau | 5.000–15.000 € | Entsorgungskosten einkalkulieren |
| Rohbau / Mauerwerk oder Holzrahmenbau | 20.000–55.000 € | Holzständer oft leichter für Altbau |
| Neuer Dachstuhl (Zimmerer) | 15.000–35.000 € | Inkl. Dachform und Gauben |
| Dachdecker (Eindeckung, Dämmung, Dachflächenfenster) | 12.000–28.000 € | Dachflächenfenster = Dachdecker, nicht Fensterbauer |
| Fenster in Gauben / Giebelwänden | 3.000–10.000 € | Fensterbauer nur für Gauben-/Giebelfenster |
| Elektroinstallation | 6.000–14.000 € | Neue Etage = eigener Unterverteiler |
| Sanitär / Heizung | 8.000–20.000 € | Bad, Heizkörper, Leitungsführung |
| Estrich | 3.000–7.000 € | Trockenestrich bei Holzdecken empfohlen |
| Trockenbau / Innenausbau | 6.000–15.000 € | Wände, Decken, Dämmung innen |
| Malerarbeiten | 4.000–9.000 € | Inkl. Spachtelarbeiten |
| Gesamt (ca.) | 80.000–200.000 € | Je nach Größe und Standard |
Beteiligte Gewerke bei der Dachaufstockung
Eine Dachaufstockung ist ein Zusammenspiel von zehn verschiedenen Gewerken, die in der richtigen Reihenfolge koordiniert werden müssen. Fehler in der Abstimmung kosten Zeit und Geld.
Ablauf einer Dachaufstockung: 16 Wochen im Überblick
Häufige Fehler bei der Dachaufstockung
Fehler 1: Statik unterschätzt
Der häufigste und teuerste Fehler: Die bestehende Gebäudesubstanz trägt die neue Etage nicht. Besonders bei Münchner Gründerzeitbauten (Baujahr 1880–1920) sind Decken und Außenwände oft nicht für zusätzliche Lasten ausgelegt. Statische Ertüchtigung kann 20.000–50.000 € zusätzlich kosten.
Fehler 2: Genehmigungsvorlauf ignoriert
In München dauert die Baugenehmigung aktuell 3–6 Monate, in Einzelfällen länger. Wer Handwerker bucht, bevor die Genehmigung vorliegt, riskiert teure Stornierungen oder Baustopps. Erst Genehmigung, dann Vergabe.
Fehler 3: Gewerke falsch koordiniert
Wenn Elektriker und Sanitär nicht vor dem Trockenbau fertig sind, müssen Wände wieder aufgestemmt werden. Eine detaillierte Bauzeitenplanung mit Pufferzeiten ist keine Option, sondern Pflicht.
Fehler 4: Dachflächenfenster falsch vergeben
Dachflächenfenster werden vom Dachdecker eingebaut – nicht vom Fensterbauer. Wer diese Leistung falsch ausschreibt, riskiert Schnittstellenprobleme und Gewährleistungslücken bei der Abdichtung.
Besonderheiten in München
Wo Dachaufstockungen besonders relevant sind
In München ist Wohnraum knapp und teuer – der Quadratmeterpreis für Wohnfläche liegt in guten Lagen bei 10.000–15.000 €. Das macht Dachaufstockungen wirtschaftlich besonders attraktiv. Besonders häufig werden Aufstockungen in folgenden Stadtteilen durchgeführt:
- Schwabing und Maxvorstadt: Gründerzeitbauten mit 4–5 Etagen, oft noch ungenutztes Dachgeschoss. Strenge Gestaltungssatzung beachten.
- Haidhausen und Au: Viele sanierungsbedürftige Altbauten, Aufstockung als Wertsteigerung. Ensembleschutz in Teilen des Viertels prüfen.
- Pasing und Laim: Nachkriegsbebauung mit einfachen Satteldächern – statisch oft einfacher aufzustocken als Gründerzeitbauten.
- Bogenhausen und Solln: Villengebiete mit großzügigen Grundstücken, aber strenge Bebauungspläne begrenzen die Traufhöhe.
Bayerische Bauordnung und Münchner Besonderheiten
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt Abstandsflächen, Traufhöhen und Dachneigungen. In München kommen zusätzlich lokale Bebauungspläne und Gestaltungssatzungen hinzu, die Dachform, Dachneigung und Materialien vorschreiben können. Das Baureferat München ist für die Genehmigung zuständig – planen Sie mindestens 4–6 Monate Vorlaufzeit ein.
Wichtig: In Gebieten mit Ensembleschutz (z. B. Teile von Schwabing, Maxvorstadt, Gärtnerplatzviertel) ist das Landesamt für Denkmalpflege einzubeziehen. Das kann den Genehmigungsprozess um weitere 2–4 Monate verlängern und die Gestaltungsfreiheit erheblich einschränken.
Preisniveau im Vergleich
Münchner Handwerkerpreise liegen 25–40 % über dem Bundesdurchschnitt. Ein Zimmerer berechnet in München 65–90 €/Stunde (Bundesdurchschnitt: 50–65 €). Dachdecker: 70–95 €/Stunde. Dazu kommen Materialkosten, die durch Lieferengpässe und hohe Lagerkosten ebenfalls erhöht sind. Einziger Vorteil: Münchner Handwerksbetriebe sind in der Regel gut ausgestattet und erfahren mit anspruchsvollen Altbausanierungen.
Klimatische Besonderheiten
München liegt in einer Klimazone mit hohen Schneelasten (Schneelastzone 2–3 nach DIN 1055). Der neue Dachstuhl muss entsprechend dimensioniert sein – das erhöht den Holzquerschnitt und damit die Kosten. Föhnlagen im Frühjahr und Herbst können Bauphasen mit offener Dachfläche riskant machen. Planen Sie Pufferzeit für Schlechtwetterperioden ein.