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Im Video: Die Kosten einer Kernsanierung je Gewerk (5:21). Das Video wird erst nach dem Klick von YouTube geladen, dabei werden Daten an YouTube (Google) übertragen – mehr in der Datenschutzerklärung. Auf YouTube ansehen
Was kostet eine Kernsanierung in Frankfurt am Main?
Eine Kernsanierung – also die vollständige Erneuerung eines Gebäudes bei Erhalt der tragenden Struktur – gehört zu den kostspieligsten Baumaßnahmen überhaupt. Für ein typisches Einfamilienhaus mit rund 140 m² Wohnfläche liegt der bundesweite Richtwert bei 280.000 bis 460.000 Euro brutto, einschließlich Dach- und Fassadendämmung, neuer Fenster und Wärmepumpe, reine Baukosten ohne Planung und Baunebenkosten. Das entspricht je nach Ausstattungsstandard und Gebäudezustand etwa 2.000 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche; in Frankfurt am Main kommt das überdurchschnittlich hohe Preisniveau hinzu.
Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen die Handwerkerpreise in Frankfurt rund 15–25 % höher. Gründe dafür sind die hohe Auslastung der Betriebe, die Lohnkosten im Rhein-Main-Gebiet sowie die gestiegenen Materialpreise. Wer in Sachsenhausen, Bornheim oder dem Westend saniert, muss zudem mit Parkraumbeschränkungen und engen Zufahrten rechnen, die Logistikkosten treiben.
Gewerk / Leistung
Kosten brutto (ca.)
Hinweis
Abbruch & Entkernung
5.000–20.000 €
Inkl. Schadstoffentsorgung (Asbest bei Baujahr vor 1990)
Rohbauarbeiten
10.000–40.000 €
Decken, Wände, Treppenhaus
Zimmererarbeiten
8.000–30.000 €
Dachstuhl, Balkenkonstruktionen
Dachsanierung
45.000–80.000 €
Eindeckung, Dämmung, Gauben
Fassadendämmung
40.000–65.000 €
Wärmedämmverbundsystem inkl. Putz
Elektroinstallation
15.000–28.000 €
Komplettneuinstallation inkl. Unterverteilung
Heizungsanlage
40.000–65.000 €
Wärmepumpe oder Gas-Hybrid, inkl. Heizkörper
Sanitärinstallation
25.000–60.000 €
Zwei Bäder, WC, Küche komplett
Fenster & Außentüren
25.000–45.000 €
3-fach-Verglasung, Schallschutz relevant
Estricharbeiten
4.000–12.000 €
Fließestrich oder Trockenestrich
Trockenbau
5.000–15.000 €
Innenwände, Deckenverkleidungen
Malerarbeiten
4.000–12.000 €
Innen komplett, ggf. Fassade
Fliesen
4.000–12.000 €
Bad, Küche
Bodenbeläge
11.000–30.000 €
Wohnbereiche: Parkett, Laminat, Vinyl
Gesamt (ca.)
280.000–460.000 €
Brutto, typisch für EFH rund 140 m², reine Baukosten ohne Planung & Bauleitung, ohne Reserve
Alle Werte sind bundesweite Richtwerte (brutto). Die Gesamtspanne ist ein Erfahrungswert für das ganze Vorhaben und wird nicht aus den Einzelzeilen addiert: Selten erreichen alle Positionen gleichzeitig ihren Höchst- oder Tiefstwert.
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Kostenfalle Schadstoffe: Viele Frankfurter Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1980er Jahren enthalten Asbest in Bodenbelägen, Putzen oder Dachplatten. Eine Schadstoffanalyse vor Baubeginn ist Pflicht – die Entsorgungskosten können 5.000–15.000 Euro zusätzlich betragen.
Foto: Francesco Ungaro / Pexels
Beteiligte Gewerke bei der Kernsanierung
Eine Komplettsanierung erfordert die koordinierte Zusammenarbeit von bis zu 13 Gewerken. Die Reihenfolge ist dabei entscheidend: Fehler in der Ablaufplanung führen zu Doppelarbeiten und Mehrkosten.
Rückbau aller nicht tragenden Bauteile, Entfernung alter Installationen, Schadstoffsanierung. Bildet die Grundlage für alle Folgegewerke.
2 Rohbau
Verstärkung oder Erneuerung tragender Wände, Decken und Fundamente. In Frankfurt bei Kellersanierungen wegen des Grundwasserspiegels besonders relevant.
3 Zimmerer
Dachstuhlsanierung, neue Balkenkonstruktionen, Holzrahmenbau für Dachausbauten. In Altbauvierteln wie Sachsenhausen oft denkmalschutzrelevant.
4 Dachdecker
Neueindeckung, Dämmung nach GEG 2024, Dachfenster, Gauben. Flachdächer bei Nachkriegsbauten erfordern spezielle Abdichtungssysteme.
5 Elektro
Komplette Neuinstallation: Leitungen, Unterverteilung, Smart-Home-Vorbereitung, Wallbox für E-Mobilität. Muss vor Trockenbau verlegt werden.
6 Heizung
Austausch der Heizungsanlage, Rohrleitungen, Heizkörper oder Fußbodenheizung. GEG-konforme Lösungen wie Wärmepumpen sind förderfähig.
7 Sanitär
Neuinstallation aller Wasserleitungen, Abwasserrohre, Bäder und Küche. Leitungsführung muss mit Heizung und Estrich koordiniert werden.
8 Fenster & Türen
Einbau neuer Fenster mit 3-fach-Verglasung. In Frankfurt wegen Verkehrslärm (A661, Stadtautobahn) oft erhöhter Schallschutz Klasse 3–4 erforderlich.
9 Estrich
Fließ- oder Trockenestrich nach Abschluss aller Unterputzinstallationen. Trocknungszeit einplanen: 4–6 Wochen bei Nassestrich.
10 Trockenbau
Innenwände, Deckenverkleidungen, Schachtkonstruktionen. Ermöglicht flexible Raumaufteilung ohne Rohbauaufwand.
11 Maler
Innenputz, Grundierung, Anstrich aller Wände und Decken. Fassadenarbeiten ggf. mit Wärmedämmverbundsystem kombinieren.
12 Fliesenleger
Bad, WC, Küche und Eingangsbereiche. Qualität der Vorarbeit (Estrich, Trockenbau) entscheidet über Haltbarkeit.
13 Bodenleger
Parkett, Laminat, Vinyl oder Teppich in Wohn- und Schlafbereichen. Letztes Gewerk vor dem Einzug.
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Foto: Francesco Ungaro / Pexels
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Ablauf einer Kernsanierung: 20 Wochen im Überblick
Eine realistische Zeitplanung ist das A und O. In Frankfurt verlängern Behördenwege und die hohe Auslastung der Handwerksbetriebe die Vorlaufzeiten oft erheblich. Planen Sie mindestens 3–4 Monate Vorlauf vor Baubeginn ein.
1
Planung, Genehmigung & Ausschreibung
Wochen 1–4 (Vorlaufphase)
Bestandsaufnahme durch Sachverständigen, Schadstoffgutachten, Entwurfsplanung, Baugenehmigung beim Stadtplanungsamt Frankfurt (Amt 61). Leistungsverzeichnisse erstellen und Angebote einholen. Bei Denkmalschutz: Abstimmung mit dem Denkmalamt Hessen.
2
Abbruch & Entkernung
Woche 1–2
Rückbau aller Ausbauteile, Demontage alter Installationen, Schadstoffsanierung. Containerstellung und Entsorgung koordinieren. In dicht bebauten Stadtteilen wie dem Nordend oder Bockenheim Halteverbotszone beantragen.
3
Rohbau & Dach
Woche 3–5
Statische Ertüchtigung, neue Öffnungen, Kellerabdichtung. Parallel: Dachstuhlsanierung und Neueindeckung, damit das Gebäude wetterfest ist. Ohne dichten Rohbau können Folgegewerke nicht starten.
4
Fenster & Rohinstallationen
Woche 6–9
Fenstereinbau schafft Witterungsschutz. Gleichzeitig: Elektro-, Heizungs- und Sanitärrohre verlegen (Unterputzphase). Alle Leitungen müssen vor Estrich und Trockenbau abgeschlossen sein. Abnahme durch Bauleiter dokumentieren.
5
Estrich & Trockenbau
Woche 10–13
Estrich einbringen und Trocknungszeit abwarten (bei Nassestrich 4–6 Wochen, bei Trockenestrich sofort begehbar). Parallel: Trockenbauarbeiten für Innenwände und Decken. Feuchtemessung vor Folgegewerken Pflicht.
6
Innenausbau: Fliesen, Maler, Böden
Woche 14–18
Fliesenleger beginnt in Bädern und Küche. Maler grundiert und streicht alle Räume. Bodenleger verlegt Parkett oder Belag. Reihenfolge beachten: Maler vor Bodenleger, Fliesenleger vor Sanitärmontage.
7
Fertigstellung & Abnahme
Woche 19–20
Sanitär- und Elektromontage (Endmontage), Heizungseinregulierung, Türen und Zargen einbauen. Gesamtabnahme mit Bauleiter, Mängelprotokoll erstellen, Energieausweis ausstellen lassen.
Foto: Tima Miroshnichenko / Pexels
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Besonders bei Frankfurter Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1980er Jahren ist Asbest in Bodenbelägen, Spachtelmassen und Dachplatten verbreitet. Wer ohne Gutachten abreißt, riskiert Bußgelder und teure Nachentsorgung. Kosten für ein Gutachten: 500–1.500 Euro – gut investiert.
2. Gewerke ohne Bauleitung koordinieren
Ohne professionelle Bauleitung entstehen Schnittstellenprobleme: Der Elektriker verlegt Leitungen, bevor der Heizungsbauer seine Rohre plant – und alles muss wieder aufgestemmt werden. Eine Bauleitung kostet 5–8 % der Bausumme, spart aber erfahrungsgemäß mehr.
3. Fördermittel nicht beantragen
KfW-Förderung (BEG-Programm), der KfW-Zuschuss 458 für den Heizungstausch, BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik sowie Hessische Landesförderung werden häufig nicht genutzt. Wichtig: Förderantrag muss vor Baubeginn gestellt werden. Für die Sanierung zum Effizienzhaus fördert die KfW mit Krediten bis 150.000 € je Wohneinheit und 5–15 % Tilgungszuschuss je nach Effizienzhaus-Stufe, bei besonders ineffizienten Ausgangsgebäuden (Worst Performing Building) bis 25 % (Stand Oktober 2026).
4. Zu knappe Zeitpuffer einplanen
In Frankfurt sind Handwerksbetriebe oft 3–6 Monate im Voraus ausgebucht. Wer im Frühjahr einziehen will, muss im Herbst davor beauftragen. Jede Verzögerung kostet – besonders wenn Sie in der Zwischenzeit Miete zahlen.
5. Schallschutz unterschätzen
Frankfurt ist eine Großstadt mit erheblicher Lärmbelastung durch Flughafen, Stadtautobahn (A661, A5) und Straßenbahn. Schallschutzfenster der Klasse 3 oder 4 sind in vielen Stadtteilen keine Kür, sondern Notwendigkeit. Auch Trittschall zwischen Etagen sollte bei der Sanierung geregelt werden.
⚠️
Baugenehmigung nicht vergessen: In Frankfurt ist für viele Kernsanierungsmaßnahmen eine Baugenehmigung nach Hessischer Bauordnung erforderlich – insbesondere bei Nutzungsänderungen, Dachausbauten oder dem Einbau von Gauben. Das Stadtplanungsamt (Amt 61) hat aktuell Bearbeitungszeiten von 8–16 Wochen. Früh einreichen!
Foto: Monica Silvestre / Pexels
Besonderheiten bei der Kernsanierung in Frankfurt am Main
Typische Bausubstanz: Nachkriegsbauten dominieren
Frankfurt wurde im Zweiten Weltkrieg stark zerstört. Der Großteil des heutigen Wohnungsbestands stammt aus den 1950er bis 1970er Jahren – Stadtteile wie Rödelheim, Praunheim, Niederrad, Sachsenhausen-Süd und Fechenheim sind geprägt von Mehrfamilienhäusern dieser Ära. Diese Gebäude weisen typische Schwachstellen auf: mangelhafte Wärmedämmung, veraltete Elektrik (Aluminium- oder Zweileiter-Systeme), Asbestkontaminationen und oft unzureichende Kellerabdichtungen.
Mainhochwasser und Grundwasser
In mainnahen Lagen – etwa in Sachsenhausen, Niederrad, Griesheim und Teilen von Höchst – ist der Grundwasserspiegel hoch und Hochwasserereignisse sind historisch belegt. Bei Kernsanierungen in diesen Bereichen ist eine fachgerechte Kellerabdichtung (Weiße Wanne oder Schwarze Wanne) unerlässlich. Kosten: 8.000–20.000 Euro zusätzlich. Prüfen Sie außerdem, ob das Gebäude in einem Überschwemmungsgebiet liegt – das Stadtplanungsamt Frankfurt gibt Auskunft.
Hessische Bauordnung und Energiestandards
Die Hessische Bauordnung schreibt bei umfassenden Sanierungen die Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) vor. Wer mehr als 10 % der Bauteilfläche erneuert, muss die entsprechenden U-Werte einhalten. In der Praxis bedeutet das bei einer Kernsanierung: Dachdämmung (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K), Außenwanddämmung und neue Fenster sind in der Regel Pflicht. Ausnahmen gelten nur bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit – lassen Sie sich beraten.
Denkmalschutz in der Altstadt und im Westend
Im Westend, Nordend und in der rekonstruierten Altstadt (Dom-Römer-Quartier) stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz. Das Landesamt für Denkmalpflege Hessen muss bei geplanten Veränderungen an Fassade, Fenstern und Dach einbezogen werden. Genehmigungsverfahren dauern länger, und bestimmte Materialien (z. B. Kunststofffenster) sind nicht zulässig. Planen Sie 3–6 Monate zusätzliche Vorlaufzeit ein.
Hochhausumfeld und Logistik
Frankfurt ist die einzige deutsche Stadt mit einer echten Hochhaussilhouette. Wer in unmittelbarer Nähe von Hochhäusern saniert – etwa im Bahnhofsviertel, Gallus oder rund um den Europaviertel – muss mit eingeschränkten Kranaufstellflächen, Windlastproblemen und besonderen Sicherheitsauflagen rechnen. Halteverbotsanträge beim Straßenverkehrsamt sind frühzeitig zu stellen (Vorlauf: 4–6 Wochen).
Preisniveau im Vergleich
Frankfurt gehört neben München, Hamburg und Berlin zu den teuersten Baustandorten Deutschlands. Handwerkerstundensätze liegen bei 65–95 Euro netto, in spezialisierten Gewerken (Elektro, Heizung) auch darüber. Im Bundesdurchschnitt sind es 50–75 Euro. Wer Kosten sparen möchte, sollte Angebote aus dem Umland (Offenbach, Hanau, Darmstadt) einholen – viele Betriebe arbeiten im gesamten Rhein-Main-Gebiet.
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Häufige Fragen: Kernsanierung (Komplettsanierung) in Frankfurt am Main
Das hängt vom Umfang der Maßnahmen ab. Reine Innenrenovierungen sind meist genehmigungsfrei. Sobald Sie jedoch tragende Wände verändern, Nutzungen ändern oder das Dach ausbauen, ist eine Baugenehmigung nach Hessischer Bauordnung (HBO) erforderlich. Das Stadtplanungsamt Frankfurt (Amt 61) berät Sie kostenlos. Planen Sie aktuell 8–16 Wochen Bearbeitungszeit ein.
Die wichtigsten Förderprogramme sind das KfW-Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG), der KfW-Zuschuss 458 für den Heizungstausch (etwa Wärmepumpe oder Solarthermie), BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik sowie das Hessische Investitionsprogramm Wohngebäude. Bei einer umfassenden Kernsanierung zum Effizienzhaus-Standard fördert die KfW mit Krediten bis 150.000 € je Wohneinheit und 5–15 % Tilgungszuschuss je nach Effizienzhaus-Stufe, bei besonders ineffizienten Ausgangsgebäuden (Worst Performing Building) bis 25 % (Stand Oktober 2026). Wichtig: Alle Anträge müssen vor Baubeginn gestellt werden – rückwirkende Förderung ist ausgeschlossen.
Die reine Bauzeit beträgt etwa 20 Wochen (5 Monate). Dazu kommen 3–6 Monate Vorlaufzeit für Planung, Ausschreibung und Genehmigungen. Insgesamt sollten Sie von der ersten Planung bis zum Einzug rund 9–12 Monate einplanen. In Frankfurt verlängern die hohe Auslastung der Handwerksbetriebe und Behördenwege die Vorlaufzeiten im Vergleich zum Bundesdurchschnitt.
Bundesweit liegen die Kosten für die Kernsanierung eines typischen Einfamilienhauses mit rund 140 m² bei etwa 2.000 bis 3.300 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche – einschließlich Dach- und Fassadendämmung, neuer Fenster und Wärmepumpe, reine Baukosten ohne Planung und Baunebenkosten, zusammen rund 280.000 bis 460.000 Euro. In Frankfurt liegen die Preise je nach Ausstattungsstandard, Gebäudezustand und Lage etwa 15–25 % über dem Bundesdurchschnitt, bei gehobener Ausstattung auch mehr.
Ja, unbedingt. Viele Frankfurter Gebäude aus den 1950er bis 1980er Jahren enthalten Asbest in Bodenbelägen (Vinyl-Fliesen), Spachtelmassen, Putzen und Dachplatten. Vor Baubeginn ist ein Schadstoffgutachten durch einen zertifizierten Gutachter Pflicht. Die Entsorgung asbesthaltiger Materialien muss durch Fachbetriebe erfolgen und kostet je nach Menge 5.000–15.000 Euro zusätzlich.
In der Regel nein. Bei einer echten Kernsanierung sind Strom, Wasser und Heizung über Wochen nicht verfügbar, und Staub sowie Lärm machen ein Wohnen unmöglich. Planen Sie für die 20-wöchige Bauzeit eine Ausweichunterkunft ein. In Frankfurt sind die Mietkosten hoch – kalkulieren Sie 1.500–3.000 Euro monatlich für eine Übergangswohnung.
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