Was kostet eine Raumzusammenlegung oder Raumteilung in München?
In München liegen die Kosten für eine Raumzusammenlegung oder Raumteilung je nach Umfang zwischen 3.000 und 15.000 Euro. Damit bewegen Sie sich deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.500 bis 12.000 Euro – das Münchner Preisniveau liegt bei Handwerkerleistungen im Schnitt 25 bis 35 Prozent über dem bundesweiten Mittel. Ursachen sind hohe Lohnkosten, knappe Handwerkerkapazitäten und die besonderen Anforderungen an Münchner Altbausubstanz.
Die größten Kostentreiber sind der Abbruch tragender oder nicht tragender Wände, der Trockenbau für neue Trennwände sowie Elektro- und Malerarbeiten. Bei tragenden Wänden kommen Statikkosten und ggf. Stahlträger hinzu, was das Budget schnell in Richtung Obergrenze treibt.
| Leistung | Kosten (München) | Hinweis |
|---|---|---|
| Abbruch nicht tragender Wand (pro m²) | 80–150 € | Inkl. Entsorgung, je nach Wandaufbau |
| Abbruch tragender Wand inkl. Stahlträger | 2.000–6.000 € | Statikgutachten erforderlich |
| Statikgutachten | 500–1.500 € | Pflicht bei tragenden Bauteilen |
| Trockenbau neue Trennwand (pro m²) | 60–120 € | Inkl. Dämmung und Verspachtelung |
| Elektroarbeiten (Leitungen, Dosen, Schalter) | 500–2.500 € | Abhängig von Leitungslängen |
| Malerarbeiten (Wände und Decken) | 400–1.800 € | Inkl. Grundierung und 2 Anstriche |
| Bodenarbeiten (Ausgleich, Übergang) | 300–1.200 € | Oft nötig bei unterschiedlichen Belägen |
| Gesamt | 3.000–15.000 € | Je nach Wandtyp und Umfang |
Beteiligte Gewerke bei der Raumzusammenlegung
Eine Raumzusammenlegung oder Raumteilung ist kein Ein-Mann-Job. Je nach Umfang sind bis zu fünf Gewerke beteiligt, die sauber koordiniert werden müssen, damit keine Wartezeiten entstehen und der Zeitplan von rund zwei Wochen eingehalten wird.
Ablauf: So läuft eine Raumzusammenlegung in 2 Wochen ab
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Tragende Wand ohne Statiker abreißen
Der häufigste und gefährlichste Fehler: Eigentümer reißen eine Wand ab, ohne vorher zu prüfen, ob sie tragend ist. In Münchner Altbauten aus der Gründerzeit (Baujahr 1870–1930) sind viele Innenwände aus massivem Ziegelmauerwerk und tragen Deckenlasten. Ohne Statiker und korrekte Abstützung droht im schlimmsten Fall ein Deckeneinsturz. Beauftragen Sie immer zuerst einen Statiker – die Kosten von 500 bis 1.500 Euro sind gut investiert.
Fehler 2: Genehmigungspflicht unterschätzen
In Bayern gilt die Bayerische Bauordnung (BayBO). Das Entfernen tragender Wände ist grundsätzlich genehmigungspflichtig oder zumindest kenntnisgabepflichtig. In München prüft das Referat für Stadtplanung und Bauordnung zusätzlich, ob Gestaltungssatzungen oder Denkmalschutzauflagen gelten – besonders in Schwabing, Maxvorstadt, Altstadt-Lehel und Haidhausen. Klären Sie die Genehmigungsfrage vor Baubeginn, nicht danach.
Fehler 3: Schallschutz vernachlässigen
Wer zwei Räume zusammenlegt, denkt selten an Schallschutz. Wer einen Raum teilt, muss ihn zwingend einplanen. Die DIN 4109 schreibt Mindestanforderungen vor. In Mehrfamilienhäusern – in München die Regel – gelten zusätzlich erhöhte Anforderungen. Eine Trockenbautrennwand ohne Schallschutzeinlage erreicht nur Rw ≈ 35 dB, die Norm fordert mindestens 40 dB. Planen Sie mindestens eine doppelte Beplankung und Mineralwolledämmung ein.
Fehler 4: Gewerke nicht koordinieren
Wenn Elektriker und Trockenbauer nicht aufeinander abgestimmt sind, entstehen teure Wartezeiten oder Doppelarbeiten. Legen Sie vor Baubeginn einen verbindlichen Ablaufplan fest und benennen Sie einen Ansprechpartner, der die Koordination übernimmt.
Besonderheiten in München
Preisniveau und Handwerkermarkt
München ist einer der teuersten Handwerkermärkte Deutschlands. Stundensätze für qualifizierte Handwerker liegen 2026 bei 65 bis 110 Euro netto – Elektriker und Rohbauer am oberen Ende. Hinzu kommt eine hohe Auslastung: Wartezeiten von 4 bis 12 Wochen für gute Betriebe sind keine Seltenheit. Planen Sie Ihren Umbau frühzeitig und holen Sie mindestens drei Vergleichsangebote ein. Über Plattformen wie byndl.de können Sie durch Projektbündelung mit Nachbarn Kosten sparen und Handwerker effizienter einsetzen.
Altbauanteil und typische Bausubstanz
München hat einen überdurchschnittlich hohen Altbauanteil. In Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen, Au, Giesing und Neuhausen dominieren Gründerzeitbauten mit massiven Ziegelwänden (24–38 cm), Holzbalkendecken und historischen Stuckdecken. Das hat Konsequenzen:
- Abbruch von Ziegelmauerwerk ist aufwändiger und schwerer als bei Leichtbauwänden
- Stuckdecken müssen bei Wandanschlüssen behutsam behandelt werden – Restaurierung kann zusätzlich 500 bis 2.000 Euro kosten
- Holzbalkendecken reagieren empfindlich auf Erschütterungen; Abbrucharbeiten müssen schonend erfolgen
- Leitungsführung in alten Wänden ist oft nicht dokumentiert – Überraschungen bei Elektro und Heizung sind häufig
Bayerische Bauordnung und Münchner Genehmigungspraxis
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen, kenntnisgabepflichtigen und verfahrensfreien Maßnahmen. Das Entfernen tragender Wände fällt in der Regel unter die Kenntnisgabepflicht oder erfordert einen vereinfachten Bauantrag. In München bearbeitet das Referat für Stadtplanung und Bauordnung diese Anträge – rechnen Sie mit 4 bis 8 Wochen Bearbeitungszeit.
Besondere Vorsicht gilt in Gebieten mit Gestaltungssatzungen (z. B. Altstadt-Lehel, Schwabing-West) und bei denkmalgeschützten Gebäuden. Hier ist vorab eine Abstimmung mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) erforderlich. Änderungen an der Grundrissstruktur können in Einzelfällen abgelehnt werden.
Relevante Stadtteile für Raumzusammenlegungen
Besonders häufig werden Raumzusammenlegungen in folgenden Münchner Stadtteilen durchgeführt:
- Schwabing und Maxvorstadt: Große Altbauwohnungen, die nach Jahrzehnten der Aufteilung wieder zusammengelegt werden
- Haidhausen und Au: Beliebt bei Familien, die zwei kleinere Wohnungen zu einer großen zusammenlegen
- Neuhausen-Nymphenburg: Viele Eigentumswohnungen in Gründerzeitbauten mit Optimierungspotenzial
- Bogenhausen und Lehel: Hochpreissegment, wo Raumzusammenlegungen zur Wertsteigerung eingesetzt werden