Was kostet eine Raumzusammenlegung oder Raumteilung in München?
Bundesweit liegen die Kosten für eine Raumzusammenlegung oder Raumteilung je nach Umfang für eine Wand von ca. 4 m zwischen 2.000 und 13.000 Euro brutto: Einfache Raumteilungen mit einer Trockenbauwand oder das Entfernen einer nicht tragenden Wand beginnen bei rund 2.000 Euro, eine tragende Wand mit Stahlträger, Statik und Nacharbeiten kostet etwa 5.000 bis 13.000 Euro. Das Münchner Preisniveau liegt bei Handwerkerleistungen im Schnitt 25 bis 35 Prozent über dem bundesweiten Mittel – rechnen Sie in München also eher mit Werten im oberen Bereich dieser Spannen. Ursachen sind hohe Lohnkosten, knappe Handwerkerkapazitäten und die besonderen Anforderungen an Münchner Altbausubstanz.
Die größten Kostentreiber sind der Abbruch tragender oder nicht tragender Wände, der Trockenbau für neue Trennwände sowie Elektro- und Malerarbeiten. Bei tragenden Wänden kommen Statikkosten und ggf. Stahlträger hinzu, was das Budget schnell in Richtung Obergrenze treibt.
| Leistung | Kosten (ca.) | Hinweis |
|---|---|---|
| Abbruch nicht tragender Wand (pro m²) | 80–150 € | Inkl. Entsorgung, je nach Wandaufbau |
| Abbruch tragender Wand inkl. Stahlträger | 4.000–10.000 € | Zzgl. Statik, Statikgutachten erforderlich |
| Statikgutachten | 500–1.300 € | Pflicht bei tragenden Bauteilen |
| Trockenbau neue Trennwand (pro m²) | 60–120 € | Inkl. Dämmung und Verspachtelung |
| Elektroarbeiten (Leitungen, Dosen, Schalter) | 500–2.000 € | Abhängig von Leitungslängen |
| Malerarbeiten (Wände und Decken) | 400–1.500 € | Inkl. Grundierung und 2 Anstriche |
| Bodenarbeiten (Ausgleich, Übergang) | 300–1.500 € | Oft nötig bei unterschiedlichen Belägen |
| Gesamt (eine Wand ca. 4 m, brutto) | 2.000–13.000 € | Einfache Wand ab ca. 2.000 €, tragend mit Stahlträger und Statik ca. 5.000–13.000 € |
Die Gesamtspanne ist ein Erfahrungswert für das ganze Vorhaben und wird nicht aus den Einzelzeilen addiert: Selten erreichen alle Positionen gleichzeitig ihren Höchst- oder Tiefstwert.
Beteiligte Gewerke bei der Raumzusammenlegung
Eine Raumzusammenlegung oder Raumteilung ist kein Ein-Mann-Job. Je nach Umfang sind bis zu fünf Gewerke beteiligt, die sauber koordiniert werden müssen, damit keine Wartezeiten entstehen und der Zeitplan von rund zwei Wochen eingehalten wird.
Ablauf: So läuft eine Raumzusammenlegung in 2 Wochen ab
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Tragende Wand ohne Statiker abreißen
Der häufigste und gefährlichste Fehler: Eigentümer reißen eine Wand ab, ohne vorher zu prüfen, ob sie tragend ist. In Münchner Altbauten aus der Gründerzeit (Baujahr 1870–1930) sind viele Innenwände aus massivem Ziegelmauerwerk und tragen Deckenlasten. Ohne Statiker und korrekte Abstützung droht im schlimmsten Fall ein Deckeneinsturz. Beauftragen Sie immer zuerst einen Statiker – die Kosten von meist 500 bis 1.300 Euro sind gut investiert.
Fehler 2: Genehmigungspflicht unterschätzen
In Bayern gilt die Bayerische Bauordnung (BayBO). Die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden ist nach Art. 57 BayBO in der Regel verfahrensfrei – ein Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker ist aber immer nötig. Prüfen Sie beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung außerdem, ob Gestaltungssatzungen oder Denkmalschutzauflagen gelten – besonders in Schwabing, Maxvorstadt, Altstadt-Lehel und Haidhausen. Klären Sie die Genehmigungsfrage vor Baubeginn, nicht danach.
Fehler 3: Schallschutz vernachlässigen
Wer zwei Räume zusammenlegt, denkt selten an Schallschutz. Wer einen Raum teilt, muss ihn zwingend einplanen. Die DIN 4109 schreibt Mindestanforderungen vor. In Mehrfamilienhäusern – in München die Regel – gelten zusätzlich erhöhte Anforderungen. Eine Trockenbautrennwand ohne Schallschutzeinlage erreicht nur Rw ≈ 35 dB, die Norm fordert mindestens 40 dB. Planen Sie mindestens eine doppelte Beplankung und Mineralwolledämmung ein.
Fehler 4: Gewerke nicht koordinieren
Wenn Elektriker und Trockenbauer nicht aufeinander abgestimmt sind, entstehen teure Wartezeiten oder Doppelarbeiten. Legen Sie vor Baubeginn einen verbindlichen Ablaufplan fest und benennen Sie einen Ansprechpartner, der die Koordination übernimmt.
Besonderheiten in München
Preisniveau und Handwerkermarkt
München ist einer der teuersten Handwerkermärkte Deutschlands. Stundensätze für qualifizierte Handwerker liegen 2026 bei 65 bis 110 Euro netto – Elektriker und Rohbauer am oberen Ende. Hinzu kommt eine hohe Auslastung: Wartezeiten von 4 bis 12 Wochen für gute Betriebe sind keine Seltenheit. Planen Sie Ihren Umbau frühzeitig und holen Sie mindestens drei Vergleichsangebote ein.
Altbauanteil und typische Bausubstanz
München hat einen überdurchschnittlich hohen Altbauanteil. In Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen, Au, Giesing und Neuhausen dominieren Gründerzeitbauten mit massiven Ziegelwänden (24–38 cm), Holzbalkendecken und historischen Stuckdecken. Das hat Konsequenzen:
- Abbruch von Ziegelmauerwerk ist aufwändiger und schwerer als bei Leichtbauwänden
- Stuckdecken müssen bei Wandanschlüssen behutsam behandelt werden – Restaurierung kann zusätzlich 500 bis 2.000 Euro kosten
- Holzbalkendecken reagieren empfindlich auf Erschütterungen; Abbrucharbeiten müssen schonend erfolgen
- Leitungsführung in alten Wänden ist oft nicht dokumentiert – Überraschungen bei Elektro und Heizung sind häufig
Bayerische Bauordnung und Münchner Genehmigungspraxis
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen, genehmigungsfreigestellten und verfahrensfreien Maßnahmen. Die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden ist nach Art. 57 BayBO in der Regel verfahrensfrei; ein Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker ist aber immer nötig. Ist im Einzelfall doch ein Antrag erforderlich, bearbeitet ihn in München das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – rechnen Sie mit 4 bis 8 Wochen Bearbeitungszeit.
Besondere Vorsicht gilt in Gebieten mit Gestaltungssatzungen (z. B. Altstadt-Lehel, Schwabing-West) und bei denkmalgeschützten Gebäuden. Hier ist vorab eine Abstimmung mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) erforderlich. Änderungen an der Grundrissstruktur können in Einzelfällen abgelehnt werden.
Relevante Stadtteile für Raumzusammenlegungen
Besonders häufig werden Raumzusammenlegungen in folgenden Münchner Stadtteilen durchgeführt:
- Schwabing und Maxvorstadt: Große Altbauwohnungen, die nach Jahrzehnten der Aufteilung wieder zusammengelegt werden
- Haidhausen und Au: Beliebt bei Familien, die zwei kleinere Wohnungen zu einer großen zusammenlegen
- Neuhausen-Nymphenburg: Viele Eigentumswohnungen in Gründerzeitbauten mit Optimierungspotenzial
- Bogenhausen und Lehel: Hochpreissegment, wo Raumzusammenlegungen zur Wertsteigerung eingesetzt werden