Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Eine Einliegerwohnung entsteht selten im leeren Raum. Meist wird ein Keller, ein Dachgeschoss oder ein Anbau zu einer eigenständigen Wohneinheit mit Bad, Küche und separatem Zugang umgebaut. Bevor Sie ein Gewerk beauftragen, müssen mehrere Fragen beantwortet sein — nicht weil das Vorschrift um der Vorschrift willen ist, sondern weil jede offene Frage später zu Umplanung, Verzug oder Nachträgen führt.
Genehmigung und Nutzungsänderung
Die Schaffung einer zweiten Wohneinheit ist in den meisten Bundesländern eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, auch wenn keine tragenden Wände verändert werden. Prüfen Sie vor Planungsbeginn bei der Bauaufsicht, ob ein Bauantrag oder eine Bauanzeige erforderlich ist, ob ein zusätzlicher Stellplatz nachzuweisen ist und ob Abstandsflächen betroffen sind, wenn ein neuer Eingang oder Balkon entsteht. Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich die Teilungserklärung zu prüfen — eine Umnutzung kann zustimmungspflichtig sein.
Statik bei Durchbrüchen und neuen Öffnungen
Neue Türen in tragenden Wänden, ein zusätzlicher Kellerzugang oder größere Fensteröffnungen für den zweiten Rettungsweg berühren die Statik. Ein Tragwerksplaner muss vor Baubeginn klären, ob und wie ein Sturz oder eine Unterfangung ausgeführt wird. Diese Klärung gehört vor die Ausschreibung, nicht in die Bauphase.
Brandschutz und Rettungsweg
Aufenthaltsräume im Kellergeschoss benötigen nach den Landesbauordnungen in der Regel ein Rettungsfenster mit einer lichten Öffnung von mindestens 0,9 x 1,2 Metern und einer Brüstungshöhe von maximal 1,2 Metern. Fehlt diese Öffnung, ist der Raum baurechtlich kein Aufenthaltsraum — unabhängig davon, wie er später genutzt wird. Klären Sie diesen Punkt vor der Fensterausschreibung, denn eine nachträgliche Vergrößerung der Öffnung bedeutet Eingriff in die Kellerwand und oft erneute statische Prüfung.
Schallschutz zwischen den Wohnungen
Für die Trennung zwischen Haupt- und Einliegerwohnung gilt DIN 4109 als Mindestanforderung, in der Praxis lohnt sich der erhöhte Schallschutz nach VDI 4100, besonders bei Vermietung. Das betrifft Wand- und Deckenaufbau gleichermaßen und muss bereits in der Planung von Trockenbau und Estrich berücksichtigt werden.
Feuchtigkeit bei Kellerausbau
Wird die Einliegerwohnung im Keller eingerichtet, ist die Feuchtebelastung der Bauteile vor Beginn zu prüfen. Eine nachträgliche Innenabdichtung oder Sanierung des Sockelbereichs muss vor Trockenbau und Estrich stehen — alles andere führt später zu Schimmel hinter neuen Wänden.
Schadstoffe im Altbau
Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 ist vor dem Rückbau von Bodenbelägen, Fliesenkleber oder Spachtelmasse eine Schadstoffprüfung sinnvoll, insbesondere auf Asbest. Ein positiver Befund ändert die Reihenfolge und die Kosten des Rückbaus erheblich.
Die Reihenfolge der Gewerke, mit Begründung
Die Abfolge ergibt sich aus der Bauphysik, nicht aus Verfügbarkeit der Betriebe.
1. ROH — Rohbau und Durchbrüche
Wanddurchbrüche für neue Türen, Deckenöffnungen für eine Innentreppe oder Anpassungen an tragenden Bauteilen stehen am Anfang. Erst wenn die Rohbaustruktur steht, lassen sich Leitungswege und Raumaufteilung endgültig festlegen.
2. FEN — Fenster und Rettungsöffnungen
Neue oder vergrößerte Fenster, insbesondere Rettungsfenster im Keller, folgen direkt auf den Rohbau. Sie bestimmen die Belichtung und Belüftung der Räume und müssen vor der Innenausstattung feststehen.
3. ELEKT, SAN, HEI — Haustechnik-Rohinstallation
Elektroleitungen, Sanitäranschlüsse für Bad und Küche sowie die Heizungsverteilung werden verlegt, solange Wände und Böden noch offen sind. Für die Einliegerwohnung braucht es eigene Zähler für Strom und Wasser, oft auch eine separate Heizungserfassung — das muss in dieser Phase eingeplant sein, nicht danach.
4. TRO — Trockenbau
Wände werden geschlossen, Dämmung und Schallschutzschichten eingebaut. Das geschieht erst, wenn alle Leitungen sitzen und abgenommen sind.
5. ESTR — Estrich
Der Estrich wird auf den fertigen Unterboden mit allen Leitungen aufgebracht. Er benötigt Zeit zum Trocknen, bevor er belastet oder belegt werden darf.
6. FLI — Fliesenarbeiten
Bad und Küche der Einliegerwohnung erhalten ihre Fliesen, sobald der Estrich belegreif ist.
7. MAL — Malerarbeiten
Wände und Decken werden gespachtelt und gestrichen, nach Fliesen und vor den letzten Ausbauarbeiten.
8. TIS — Tischlerarbeiten
Innentüren, Einbauschränke und individuelle Einbauten folgen, wenn die Wandflächen fertig sind.
9. BOD — Bodenbeläge
Parkett, Laminat oder Vinyl in den Wohn- und Schlafräumen werden zuletzt verlegt, um Beschädigung durch nachfolgende Gewerke zu vermeiden.
Die kritischen Abhängigkeiten
Belegreife des Estrichs wird gemessen, nicht geschätzt
Vor Fliesen- und Bodenverlegung ist eine CM-Messung der Restfeuchte Pflicht, keine Wartezeit nach Gefühl. Zementestrich braucht in der Regel mehrere Wochen, Calciumsulfatestrich reagiert empfindlich auf Beheizung. Wer hier abkürzt, riskiert Schäden am Belag, die erst Monate später sichtbar werden.
Haustechnik vor dem Schließen von Wänden und Böden
Sobald Trockenbauwände geschlossen oder der Estrich gegossen ist, sind Nachträge an Elektro- oder Sanitärleitungen nur noch mit Aufstemmen möglich. Bei einer Einliegerwohnung betrifft das besonders die getrennten Steigleitungen für Strom, Wasser und gegebenenfalls Heizung — diese müssen vollständig verlegt und geprüft sein, bevor TRO und ESTR beginnen.
Rettungsweg und Statik vor Innenausbau
Wird die Größe eines Rettungsfensters erst während des Innenausbaus als unzureichend erkannt, bedeutet das Rückbau bereits fertiger Gewerke. Diese Prüfung gehört, wie in Abschnitt eins beschrieben, vor die Ausschreibung.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Ein Vorhaben wird erst dann ausschreibbar, wenn es in Mengen und Leistungen beschrieben ist — nicht in Absichten. Ein Leistungsverzeichnis legt für jedes Gewerk fest, welche Mengen (Quadratmeter Trockenbau, Meter Leitung, Stück Fenster) in welcher Ausführung verlangt werden, mit Vorbemerkungen zu Standard und Randbedingungen wie Schallschutzklasse oder Rettungsfenstergröße.
Ohne dieses gemeinsame Leistungsverzeichnis erhalten Sie von drei Betrieben drei unterschiedlich definierte Leistungen — und damit drei Angebote, die sich nicht vergleichen lassen. Ein Angebot kalkuliert vielleicht mit Standardtüren, ein anderes mit Schallschutztüren; einer plant den Rückbau des alten Bodens ein, der andere nicht. Der Preisvergleich wird damit wertlos, und die günstigste Zahl sagt nichts über den tatsächlichen Leistungsumfang.
byndl erstellt aus Ihren Angaben zum Vorhaben ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen für alle beteiligten Gewerke, ergänzt um eine Kostenschätzung und einen Terminplan, der die genannten Abhängigkeiten berücksichtigt. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos.
Typische Fehler in genau dieser Lage
Genehmigung erst nach Baustart beantragen
Wer mit dem Rückbau beginnt, bevor die Nutzungsänderung genehmigt ist, riskiert einen Baustopp mitten in der laufenden Ausschreibung.
Rettungsweg im Keller übersehen
Ein häufiger Fehler: Der Kellerraum wird als Wohnraum geplant und möbliert, ohne dass die Fenstergröße den Rettungsweg-Anforderungen entspricht. Die bauaufsichtliche Abnahme scheitert dann an einem Punkt, der leicht vorab zu klären gewesen wäre.
Keine eigenen Zähler eingeplant
Für die Vermietung braucht die Einliegerwohnung eigene Verbrauchszähler für Strom und Wasser. Wird das erst nach Fertigstellung des Estrichs bemerkt, bedeutet das Aufstemmen fertiger Böden.
Estrich zu früh belegt
Der Zeitdruck vor dem Einzugstermin führt gelegentlich dazu, dass Fliesen oder Bodenbelag ohne CM-Messung verlegt werden. Die Folgeschäden zeigen sich oft erst nach Monaten und sind dann deutlich teurer als die verlorene Wartezeit.
Schallschutz zwischen den Wohnungen vernachlässigt
Wird beim Trockenbau am Schallschutzaufbau gespart, führt das nach Einzug des Mieters regelmäßig zu Konflikten, die sich nur noch mit erneutem Rückbau der Wand lösen lassen.