Die Ausgangslage: was vor dem ersten Handwerker geklärt sein muss
Bei einer Eigentumswohnung kommt zur normalen Sanierungsplanung ein Punkt hinzu, der bei einem Einfamilienhaus nicht existiert: das Gemeinschaftseigentum. Bevor Sie einen Abbruchtermin vereinbaren, sollten Sie die Teilungserklärung gelesen haben. Tragende Wände, Fassade, Fenster und die Steigleitungen für Wasser und Abwasser gehören in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie durch Ihre Wohnung verlaufen. Wollen Sie eine nicht tragende Wand entfernen, ist das meist unkritisch. Geht es um eine tragende Wand, einen Durchbruch für eine neue Türöffnung in einer tragenden Struktur oder den Austausch von Fenstern, brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft und in der Regel einen statischen Nachweis.
Zweiter Punkt: Schadstoffe. Bei Gebäuden, die vor 1995 errichtet oder zuletzt vor 1995 saniert wurden, kommen asbesthaltige Materialien in Fliesenkleber, Spachtelmasse, Bodenbelägen (Cushion Vinyl) und alten Estrichzusätzen vor. Ein Schadstoffgutachten vor dem Abbruch ist keine Förmlichkeit, sondern schützt Sie und die Handwerker vor unkalkulierbarer Belastung. Wird beim Abbruch Asbest entdeckt, steht die Baustelle, bis eine Fachfirma nach TRGS 519 saniert hat – das kostet Wochen, wenn es nicht vorher geklärt ist.
Dritter Punkt: Feuchtigkeit. Prüfen Sie vor dem Kauf oder direkt danach, ob unter alten Bodenbelägen oder hinter Fliesen Feuchteschäden liegen, etwa durch eine undichte Dusche im Vorbesitz. Das betrifft vor allem Bäder und Wohnungen im Erdgeschoss oder unter dem Dach.
Die Reihenfolge der Gewerke – und warum sie diese Logik hat
Für die Kombination Abbruch, Elektro, Sanitär, Trockenbau, Estrich, Fliesen, Tischlerarbeiten, Maler und Bodenbelag hat sich eine Reihenfolge bewährt, die sich aus der Physik der Arbeiten ergibt, nicht aus Gewohnheit:
1. Abbruch
Alte Böden, Fliesen und nicht tragende Wände raus, bevor irgendetwas Neues geplant wird. Erst nach dem Abbruch sehen Sie den tatsächlichen Zustand von Rohdecke, Leitungen und Wänden – das ist auch der Zeitpunkt, an dem versteckte Schäden sichtbar werden.
2. Elektro- und Sanitär-Rohinstallation (ELEKT, SAN)
Neue Leitungen für Strom, Wasser und Abwasser müssen verlegt sein, bevor Wände geschlossen und der Estrich eingebracht wird. Wer hier spart oder improvisiert, öffnet später Wände oder Fußböden wieder.
3. Trockenbau
Vorwandinstallationen, neue Trennwände, abgehängte Decken für Lüftung oder Beleuchtung. Der Trockenbau schließt die Rohinstallation ein und schafft die Flächen für Maler und Fliesenleger.
4. Estrich
Erst wenn alle Leitungen im Fußboden liegen, wird der Estrich eingebracht. Er braucht danach Zeit zum Trocknen, bevor er belastet werden darf.
5. Fliesenarbeiten
Im Bad und in der Küche nach erreichter Belegreife des Estrichs. Fliesen vor der Malerarbeit in diesen Räumen, da beim Verlegen und Verfugen Schmutz und Feuchte entstehen.
6. Malerarbeiten
Wände und Decken werden gestrichen, nachdem der Trockenbau fertig und verspachtelt ist, aber bevor der empfindliche Bodenbelag verlegt wird.
7. Bodenbelag
Parkett, Laminat oder Designboden kommt als vorletzter Schritt, um Beschädigungen durch nachfolgende Gewerke zu vermeiden.
8. Tischlerarbeiten
Türen, Fußleisten, Einbaumöbel werden zuletzt montiert, wenn Boden und Wände fertig sind und keine Staubarbeiten mehr folgen.
Die kritischen Abhängigkeiten, die Sie nicht übergehen dürfen
Nicht jede Abhängigkeit gilt für jedes Projekt gleich stark. Bei dieser Konstellation sind drei besonders wichtig:
Belegreife des Estrichs wird gemessen, nicht geschätzt
Ob Fliesen oder Bodenbelag verlegt werden dürfen, entscheidet die CM-Messung (Calciumcarbid-Methode), nicht ein Kalenderdatum. Ein Zementestrich braucht üblicherweise etwa eine Woche Trocknungszeit pro Zentimeter Dicke, mindestens aber 28 Tage – aber das ist ein Richtwert, kein Freibrief. Wird zu früh verlegt, quillt der Belag später auf oder es bildet sich Schimmel unter dem Bodenbelag. Lassen Sie sich das Messprotokoll aushändigen, bevor die nächste Firma anfängt.
Haustechnik vor dem Schließen von Wänden und Böden
Jede Leitung, jeder Anschluss für Steckdosen, Beleuchtung, Wasser- und Abwasseranschlüsse muss geplant und verlegt sein, bevor Trockenbauwände beplankt oder der Estrich gegossen wird. Nachträgliche Änderungen bedeuten Stemmarbeiten, die Sie eigentlich schon hinter sich hatten.
Trittschall und Randdämmstreifen
In vielen Teilungserklärungen ist ein bestimmtes Trittschallmaß für Bodenbeläge vorgeschrieben, um die Nachbarwohnung darunter zu schützen. Wird das ignoriert, drohen Beschwerden und im schlimmsten Fall der Rückbau des Bodens auf eigene Kosten. Prüfen Sie diese Vorgabe vor der Bodenbelagswahl, nicht danach.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Ein grober Wunschzettel – neues Bad, neue Elektrik, neuer Boden – lässt sich nicht seriös anbieten. Jede Firma füllt Lücken mit eigenen Annahmen: unterschiedliche Materialqualitäten, unterschiedliche Mengen, unterschiedliche Nebenleistungen. Am Ende vergleichen Sie nicht Angebote, sondern unvergleichbare Pakete – und merken das erst bei der Rechnung.
Ein Leistungsverzeichnis löst dieses Problem, weil es Positionen, Mengen und Ausführungsqualität für alle Anbieter identisch festlegt. Nur wenn zwei Betriebe auf dieselbe Grundlage bieten, sagt der Preisunterschied etwas über die Betriebe aus – und nicht über unterschiedliche Leistungsumfänge.
byndl erstellt aus Ihren Angaben zur Wohnung ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen für alle beteiligten Gewerke, dazu eine Kostenschätzung und einen Terminplan, der die genannten Abhängigkeiten – Rohinstallation vor Trockenbau, Belegreife vor Fliesen und Boden – bereits berücksichtigt. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos.
Typische Fehler bei dieser Konstellation
Fünf Fehler treten bei Eigentumswohnungen vor dem Einzug immer wieder auf:
Teilungserklärung ungelesen. Wer Wände entfernt oder Fenster tauscht, ohne die WEG-Zustimmung einzuholen, riskiert Rückbau auf eigene Kosten und Streit mit der Gemeinschaft.
Schadstoffe ignoriert. Gerade bei Wohnungen aus den 1970er- bis 1990er-Jahren wird Asbest im Fliesenkleber übersehen, bis der Abbruch bereits läuft.
Belegreife geschätzt statt gemessen. Der Zeitdruck vor dem Einzugstermin führt dazu, dass Fliesen oder Boden zu früh verlegt werden – mit Folgeschäden, die teurer sind als die eingesparte Woche.
Elektro- und Sanitärplanung zu spät. Wenn erst nach dem Trockenbau klar wird, wo die zusätzliche Steckdose oder der Wasseranschluss für die Waschmaschine hinsoll, ist das nur noch mit Stemmarbeiten möglich.
Angebote ohne gemeinsames LV eingeholt. Drei Angebote mit drei unterschiedlichen Leistungsbeschreibungen lassen sich nicht vergleichen – Sie entscheiden am Ende nach Bauchgefühl statt nach Fakten.