Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie ein Leistungsverzeichnis schreiben lassen, brauchen Sie Klarheit über vier Punkte, die bei einem bewohnten Mehrfamilienhaus zusammenkommen: Schadstoffe, Feuchtigkeit, Statik und Genehmigungen. Jeder dieser Punkte kann den gesamten Zeitplan verschieben, wenn er erst während der Ausführung auftaucht.
Schadstoffe
Bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet oder saniert wurden, ist ein Schadstoffkataster nach GefStoffV Pflicht, bevor Fassade, Dach oder Sanitärleitungen angefasst werden. Typische Funde: Asbest in Fassadenputzen, Fensterkitt, Bodenklebern und alten Eternit-Verkleidungen, Bleirohre in der Trinkwasserinstallation, PCB in Dichtstoffen der Fensteranschlüsse. Ein belastbarer Befund entsteht durch Materialproben, nicht durch Vermutung. Wird Asbest erst beim Rückbau entdeckt, steht die Baustelle, bis eine Fachfirma nach TRGS 519 saniert hat – das kostet Wochen, nicht Tage.
Feuchtigkeit
Kellerwände und erdberührte Bauteile älterer Häuser zeigen häufig aufsteigende Feuchte oder defekte Horizontalabdichtungen. Das betrifft die Reihenfolge, wenn eine Kellersanierung Teil des Projekts ist: Abdichtung vor Innenausbau, sonst wiederholt sich der Schaden. Eine feuchtetechnische Voruntersuchung gehört in die Planungsphase, nicht in die Bauphase.
Statik
Ein nachträgliches Wärmedämmverbundsystem erhöht die Lastannahmen an Balkonplatten, Vordächern und Fensterstürzen kaum, verändert aber Anschlusspunkte. Bei Dachsanierungen mit Aufsparrendämmung ist die Tragfähigkeit der vorhandenen Sparren zu prüfen, besonders wenn zusätzlich eine Solaranlage vorgesehen ist. Ein Standsicherheitsnachweis ist bei reiner Dämmmaßnahme meist nicht erforderlich, bei Dachgeschossausbau mit neuen Lasten dagegen schon.
Genehmigungen
Fassadenänderungen, neue Fenstergrößen oder Dachaufbauten sind je nach Landesbauordnung genehmigungspflichtig, insbesondere in Milieuschutzgebieten oder bei Denkmalschutz. Für das Gerüst auf öffentlichem Grund brauchen Sie eine Sondernutzungserlaubnis der Gemeinde – die Bearbeitungszeit beträgt oft mehrere Wochen und muss in den Terminplan eingerechnet werden.
Die Reihenfolge der Gewerke, mit Begründung
Die Abfolge richtet sich nach Wetterschutz, Zugänglichkeit und dem Grundsatz, dass innen liegende Arbeiten den bewohnten Betrieb möglichst wenig stören.
1. Gerüst
Das Gerüst ist Voraussetzung für Dach, Fassade und Fenstermontage von außen. Es wird einmal für alle Außengewerke aufgebaut und erst nach deren vollständigem Abschluss wieder demontiert.
2. Dach
Das Dach wird vor der Fassade saniert, weil ein dichtes Dach die Fassadenarbeiten und die darunterliegenden Wohnungen vor Feuchteschäden schützt. Bei laufender Bewohnung ist ein durchgehender Wetterschutz während der Bauzeit zwingend.
3. Fenster
Die Fenster werden vor der Fassadendämmung eingebaut, weil das WDVS am neuen Fensterrahmen anschließt. Ein Fenstertausch nach der Dämmung würde den Dämmanschluss wieder aufreißen.
4. Fassade
Nach Dach und Fenstern folgt die Fassadendämmung inklusive neuer Putzschicht. Sie schließt die Gebäudehülle und bildet die Grundlage für die spätere Anstricharbeit.
5. Elektro, Sanitär, Heizung (ELEKT, SAN, HEI)
Diese Gewerke laufen innen, meist strang- oder etagenweise, während außen noch gearbeitet wird oder kurz danach beginnt. Bei bewohntem Zustand wird pro Wohnung oder Treppenhausabschnitt gearbeitet, mit vorheriger Ankündigung an die Mieter und möglichst kurzen Ausfallzeiten für Wasser, Strom und Heizung.
6. Malerarbeiten
Erst wenn Installationsschlitze verputzt und getrocknet sind, folgen Spachtel- und Anstricharbeiten innen. Außen schließt der Fassadenanstrich die Hüllsanierung ab.
7. Außenanlagen
Pflasterarbeiten, Entwässerung und Grünflächen werden zuletzt hergestellt, nachdem Gerüst und Baustelleneinrichtung abgebaut sind und keine schweren Fahrzeuge mehr über die Flächen fahren.
Die kritischen Abhängigkeiten in dieser Lage
Nicht jede theoretische Regel gilt hier gleich stark. Diese drei Abhängigkeiten sind es, die bei einer Sanierung im bewohnten Zustand tatsächlich über den Zeitplan entscheiden.
Gerüst einmal für alle Außengewerke
Ein zweiter Gerüstaufbau kostet nicht nur Geld, sondern verlängert die Lärm- und Sichtbeeinträchtigung für die Bewohner unnötig. Dach, Fassade und Fenster müssen im Terminplan so verzahnt werden, dass das Gerüst durchgehend genutzt wird, statt zwischen den Gewerken abgebaut und neu gestellt zu werden.
Strangweise Sanitärsanierung mit Ersatzversorgung
Wird die Steigleitung für Wasser oder Abwasser erneuert, fällt die Versorgung in den betroffenen Wohnungen für Stunden bis Tage aus. Bei bewohnten Gebäuden braucht es einen Plan für Ersatzversorgung – etwa ein mobiles WC im Treppenhaus oder eine Ankündigung mit Zeitfenster, in dem die Bewohner ausweichen können. Dieser Punkt gehört ins Leistungsverzeichnis, nicht in eine mündliche Absprache auf der Baustelle.
Haustechnik vor dem Schließen von Wänden
Elektro-, Sanitär- und Heizungsleitungen müssen verlegt und abgenommen sein, bevor Schlitze verputzt werden. Bei etappenweiser Sanierung einzelner Wohnungen bedeutet das: Jede Etage durchläuft diese Reihenfolge einzeln, nicht das ganze Haus auf einmal – sonst stehen zu viele Wohnungen gleichzeitig ohne Betrieb.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Ein Leistungsverzeichnis beschreibt jede Position mit Menge, Ausführungsart und den Randbedingungen der Baustelle. Bei einem bewohnten Mehrfamilienhaus gehören dazu zusätzlich: zulässige Arbeitszeiten, Schutzmaßnahmen für Bewohnereigentum, Zugangsregelungen zu den Wohnungen und die Reihenfolge, in der Etagen oder Stränge bearbeitet werden.
Holen Sie ohne ein solches gemeinsames LV drei Angebote ein, kalkuliert jeder Betrieb unterschiedliche Annahmen: Der eine geht von einer freien Baustelle aus, der andere plant Schutzmaßnahmen und Zeitfenster ein, der dritte kalkuliert Mehraufwand für Treppenhausreinigung mit ein oder lässt ihn weg. Die Angebotssummen sind dann nicht vergleichbar, weil sie unterschiedliche Leistungen abbilden – nicht, weil ein Betrieb günstiger arbeitet.
Ein VOB-konformes LV mit Vorbemerkungen zum bewohnten Betrieb, Mengenangaben je Gewerk und einer für alle Bieter gleichen Baubeschreibung ist die Voraussetzung dafür, dass Sie Angebote nach Preis und Qualität vergleichen können, statt Äpfel mit Birnen gegenüberzustellen. byndl erstellt aus Ihren Angaben ein solches Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen, eine Kostenschätzung sowie einen Terminplan, der die Abhängigkeiten zwischen den Gewerken – etwa Gerüststellung, Fenstertausch vor Fassadendämmung oder etagenweise Haustechnik – bereits berücksichtigt, und schreibt an passende Betriebe aus.
Typische Fehler in genau dieser Lage
Diese Fehler tauchen bei bewohnten Mehrfamilienhäusern immer wieder auf und lassen sich mit sauberer Vorbereitung vermeiden.
Mieterkommunikation zu spät oder zu allgemein
Eine pauschale Ankündigung ohne konkrete Zeitfenster führt zu Widerstand und im schlimmsten Fall zur Duldungsverweigerung. Konkrete Angaben zu Beginn, Dauer, betroffenen Räumen und Ausweichmöglichkeiten sind Pflicht nach §555c BGB und zugleich der praktische Weg, Verzögerungen zu vermeiden.
Schadstofffund während der Ausführung
Wird Asbest oder Blei erst beim Rückbau entdeckt, weil vorher kein Kataster erstellt wurde, steht die Baustelle bis zur fachgerechten Sanierung. Das betrifft nicht nur ein Gewerk – Folgegewerke verschieben sich mit.
Gerüst mehrfach aufgebaut
Wenn Dach, Fassade und Fenster nicht im selben Zeitfenster mit einem gemeinsamen Gerüst geplant werden, entstehen zusätzliche Kosten und zusätzliche Wochen mit eingeschränktem Zugang für die Bewohner.
Keine Ersatzversorgung bei Strangsanierung
Wird die Wasserversorgung ganzer Etagen unterbrochen, ohne dass eine Ersatzlösung im LV steht, entstehen Konflikte mit den Mietern, die den Bauablauf nachträglich verzögern.
Genehmigungen erst nach der Ausschreibung beantragt
Baugenehmigung, Sondernutzungserlaubnis für das Gerüst und gegebenenfalls denkmalschutzrechtliche Zustimmung brauchen Vorlaufzeit. Wer erst nach Vertragsschluss mit Betrieben die Anträge stellt, riskiert Standzeiten, für die trotzdem Baustelleneinrichtung bezahlt werden muss.