Was kostet eine Einliegerwohnung in München?
Der Einbau einer Einliegerwohnung in München gehört zu den kostspieligsten Umbaumaßnahmen im Wohnbereich – und das aus gutem Grund: Das Münchner Preisniveau liegt bei Handwerkerleistungen durchschnittlich 25–40 % über dem Bundesdurchschnitt. Bundesweit kostet der Ausbau vorhandener Flächen zu einer rund 50 m² großen Einliegerwohnung etwa 70.000 bis 150.000 € (brutto, inkl. Planung und Genehmigung); in München müssen Sie realistisch mit dem oberen Bereich dieser Spanne oder mehr kalkulieren.
Die Spannbreite erklärt sich durch den Ausgangszustand der Immobilie, die Größe der geplanten Einheit sowie den Ausbaustandard. Ein Dachgeschossausbau in einem Altbau in Schwabing oder Haidhausen erfordert oft aufwendige Statikarbeiten und Wärmedämmmaßnahmen, die den Kostenrahmen nach oben treiben. Ein Kellerausbau in einem Neubau in Riem oder Freiham ist dagegen strukturell einfacher, aber ebenfalls nicht günstig.
| Gewerk / Leistung | Kosten (ca., brutto) | Hinweis |
|---|---|---|
| Rohbauarbeiten (Wände, Öffnungen, Statik) | 5.000 – 25.000 € | Je nach Eingriff in tragende Bauteile |
| Trockenbau (Wände, Decken, Schallschutz) | 3.000 – 8.000 € | Schallschutz besonders wichtig bei Einliegerwohnungen |
| Elektroinstallation (eigener Zähler) | 4.000 – 10.000 € | Separater Stromzähler empfohlen |
| Sanitärinstallation (Bad) | 12.000 – 20.000 € | Bad komplett inkl. Leitungsführung, Küchenanschlüsse zusätzlich |
| Heizung (Anschluss oder eigene Einheit) | 3.000 – 10.000 € | Eigene Heizkostenabrechnung empfohlen |
| Fenster und Außentüren | 3.000 – 8.000 € | Ggf. Denkmalschutzauflagen in München |
| Estrich | 2.000 – 5.000 € | Trocknungszeit einplanen (4–6 Wochen) |
| Malerarbeiten | 2.000 – 5.000 € | Inkl. Grundierung und Deckenanstrich |
| Fliesen (Bad, Küche) | 2.500 – 6.000 € | Materialkosten stark variabel |
| Bodenbeläge (Parkett, Laminat, Vinyl) | 2.000 – 5.000 € | Ca. 50 m² typische Einliegerwohnung |
| Tischler / Einbauküche / Türen | 5.000 – 15.000 € | Inkl. Innentüren und Zargen |
| Planung, Genehmigung, Baubegleitung | 3.000 – 8.000 € | Architekt oder Bausachverständiger empfohlen |
| Gesamt (Ausbau ca. 50 m², brutto) | 70.000 – 150.000 € | Je nach Größe und Ausbaustandard; in München eher im oberen Bereich |
Die Gesamtspanne ist ein Erfahrungswert für das ganze Vorhaben und wird nicht aus den Einzelzeilen addiert: Selten erreichen alle Positionen gleichzeitig ihren Höchst- oder Tiefstwert.
Beteiligte Gewerke beim Einliegerwohnungsausbau
Eine Einliegerwohnung ist kein Einzelgewerk-Projekt – hier müssen bis zu elf Fachbereiche koordiniert werden. Die richtige Reihenfolge ist entscheidend, um teure Nacharbeiten zu vermeiden.
Ablauf: Von der Planung bis zur Vermietung
12 Wochen Bauzeit sind realistisch – aber nur, wenn Planung und Genehmigung vorab abgeschlossen sind. In München sollten Sie für den Genehmigungsprozess allein 8–16 Wochen einplanen.
Die 5 häufigsten Fehler beim Einliegerwohnungsausbau
1. Ohne Baugenehmigung starten
Eine Einliegerwohnung ist in Bayern eine Nutzungsänderung und damit genehmigungspflichtig. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert Bußgelder bis 500.000 € und im schlimmsten Fall den Rückbau auf eigene Kosten. In München prüft das Baureferat auch nachträglich – besonders bei Mietstreitigkeiten oder Verkauf der Immobilie.
2. Schallschutz unterschätzen
Der häufigste Streitgrund zwischen Eigentümer und Mieter in Einliegerwohnungen ist mangelnder Schallschutz. Die DIN 4109 schreibt Mindestanforderungen vor, aber für Wohnfrieden empfiehlt sich der erhöhte Schallschutz nach Beiblatt 2. Besonders in Münchner Altbauten mit Holzbalkendecken ist nachträglicher Schallschutz aufwendig und teuer – besser von Anfang an richtig planen.
3. Estrichtrocknungszeit ignorieren
Viele Bauherren unterschätzen, dass Estrich 4–6 Wochen trocknen muss, bevor Bodenbeläge verlegt werden können. Wer diesen Puffer nicht einplant, riskiert Schimmel unter dem Parkett und teure Sanierungen. Schnelltrocknende Estriche sind teurer, aber in München oft sinnvoll, um Handwerkerstandzeiten zu minimieren.
4. Separate Zähler vergessen
Ohne eigenen Strom- und Wasserzähler können Sie keine verbrauchsabhängige Nebenkostenabrechnung erstellen. Das führt zu Streitigkeiten und ist steuerlich problematisch. Planen Sie die Zählerinstallation von Anfang an ein – der Netzbetreiber (in München: SWM) muss frühzeitig informiert werden.
5. Zu wenig Angebote einholen
In München sind Handwerker stark ausgelastet. Wer nur ein Angebot einholt, zahlt oft 20–30 % mehr als nötig. Holen Sie mindestens drei Vergleichsangebote pro Gewerk ein und prüfen Sie Referenzen. Plattformen wie byndl helfen dabei, qualifizierte regionale Handwerker zu finden.
Besonderheiten in München
Bayerische Bauordnung und Genehmigungspraxis
München unterliegt der Bayerischen Bauordnung (BayBO), die in einigen Punkten strenger ist als das Bundesrecht. Für Einliegerwohnungen relevant: Jede Wohneinheit benötigt einen eigenen, von außen zugänglichen Eingang – ein reiner Innenflurtrennung reicht nicht. Das Baureferat München (Referat für Stadtplanung und Bauordnung) ist für Genehmigungen zuständig und bekannt für Bearbeitungszeiten von 3–6 Monaten. Planen Sie entsprechend früh.
Gestaltungssatzungen in Altbauquartieren
In Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen, Giesing und Bogenhausen gelten teils strenge Gestaltungssatzungen. Diese regeln unter anderem Fensterformate, Fassadengestaltung und Dachaufbauten. Wer in einem Denkmalschutzgebiet baut, braucht zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege. Das kann den Genehmigungsprozess um weitere 4–8 Wochen verlängern.
Altbausubstanz und typische Herausforderungen
München hat einen überdurchschnittlich hohen Altbauanteil. Viele Gebäude aus der Gründerzeit (1880–1914) oder der Zwischenkriegszeit haben Holzbalkendecken, die für Schallschutzmaßnahmen aufwendig zu ertüchtigen sind. Außerdem finden sich häufig Bleirohre in der Wasserinstallation, die bei Umbauarbeiten ausgetauscht werden müssen – ein unerwarteter Kostenfaktor von 3.000–8.000 €. Lassen Sie die Bestandsinstallation vorab prüfen.
Preisniveau im Vergleich
Münchner Handwerkerpreise liegen je nach Gewerk 25–40 % über dem Bundesdurchschnitt. Ein Fliesenleger berechnet in München 60–90 €/m², bundesweit sind es 40–65 €/m². Elektriker verlangen 80–120 €/Stunde, bundesweit 55–85 €/Stunde. Dieser Aufschlag ist auf die hohen Lebenshaltungskosten, den Fachkräftemangel und die starke Auftragslage zurückzuführen.
Relevante Stadtteile
Besonders häufig werden Einliegerwohnungen in folgenden Münchner Stadtteilen realisiert: Schwabing und Maxvorstadt (große Altbauwohnungen mit Potenzial zur Abtrennung), Haidhausen und Au (sanierte Gründerzeitgebäude mit Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten), Bogenhausen und Pasing (Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungspotenzial im Keller oder Dachgeschoss) sowie Neuperlach und Riem (Nachkriegsbauten mit strukturell einfacheren Umbaumöglichkeiten).
Wirtschaftlichkeit in München
Trotz hoher Umbaukosten ist die Einliegerwohnung in München eine der rentabelsten Investitionen im Immobilienbereich. Bundesweit amortisiert sich eine Investition von 100.000–150.000 € bei 700–1.200 € Kaltmiete rechnerisch erst in etwa 7–18 Jahren – vor Steuern, laufenden Kosten und Leerstand. In München sind mit 1.200–1.800 €/Monat (je nach Lage und Größe) höhere Kaltmieten erzielbar, die Umbaukosten liegen allerdings ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Der Münchner Mietmarkt mit einer Leerstandsquote unter 1 % garantiert dabei eine schnelle Vermietung.