Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie einen Hammer in die Hand nehmen, muss eine Frage beantwortet sein: Ist die Wand, die weichen soll, tragend? Das lässt sich nicht durch Klopfen oder Bauchgefühl klären. Verlässlich ist nur der Blick in die Baupläne (Statik, Bewehrungspläne) und im Zweifel eine Begutachtung durch einen Statiker vor Ort. Bei Gebäuden ohne verfügbare Unterlagen wird teils eine Bohrkernuntersuchung nötig, um Wandaufbau und Bewehrung zu prüfen. Diese Klärung steht am Anfang, nicht am Ende der Planung.
Zweitens: Schadstoffe. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 ist eine Schadstoffuntersuchung vor jedem Abbruch Pflicht, kein optionaler Zusatz. Asbest steckt oft in Spachtelmassen, Fliesenkleber, Bodenbelägen oder alten Putzen, künstliche Mineralfasern in Dämmstoffen bis in die 1990er-Jahre. Ohne Gutachten riskieren Sie eine Kontamination des gesamten Gebäudes und im Nachgang deutlich höhere Sanierungskosten. Das Gutachten muss vor der Ausschreibung des Abbruchs vorliegen, damit Abbruch mit den richtigen Schutzmaßnahmen kalkulieren kann.
Drittens: Feuchtigkeit. Wenn im Zuge der Grundrissänderung auch Wände geöffnet werden, die an Außenmauern oder Bodenplatten grenzen, sollte die Ursache eventueller Feuchtestellen vor Baubeginn geklärt sein. Sonst schließen Sie ein Problem in die neue Konstruktion ein.
Viertens: die Genehmigung. Ob Eingriffe in tragende Bauteile genehmigungs- oder anzeigepflichtig sind, regelt die jeweilige Landesbauordnung; teils sind sie innerhalb von Wohngebäuden verfahrensfrei, etwa in Bayern. Einen Standsicherheitsnachweis, den ein Statiker erstellt und unterzeichnet, benötigen Sie in jedem Fall, bevor der Durchbruch beginnt. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert einen Baustopp mitten in der Maßnahme und im schlimmsten Fall den Rückbau bereits ausgeführter Arbeiten.
Die Reihenfolge der Gewerke, mit Begründung
Bei einer Grundrissänderung mit tragenden Wänden ist die Reihenfolge nicht verhandelbar, sie folgt der Statik: Abbruch entfernt zunächst nicht mehr benötigte Bauteile und, falls Schadstoffe vorliegen, saniert diese fachgerecht. Erst danach folgt Rohbau: der eigentliche Wanddurchbruch, der Einbau neuer Unterzüge oder Stützen, die den Lastabtrag der entfernten Wand übernehmen. Hier wird häufig temporär abgestützt, bevor der endgültige Unterzug sitzt.
Schlosser kommt ins Spiel, wenn Stahlträger als Unterzug verbaut werden, etwa als HEB- oder IPE-Profil, das anschließend verkleidet wird. Erst wenn die tragende Struktur steht und freigegeben ist, folgen Elektro und Sanitär mit der Rohinstallation neuer Leitungswege, die durch den veränderten Grundriss oft neu verlegt werden müssen. Erst danach schließt Trockenbau die neuen Wandflächen und verkleidet Unterzüge oder Stützen. Es folgt Estrich, wo Bodenaufbauten an neue Raumzuschnitte angepasst werden, dann Maler für Spachtel- und Anstricharbeiten und zuletzt Bodenbelag für den finalen Bodenbelag.
Diese Reihenfolge hat einen einfachen Grund: Jedes nachfolgende Gewerk baut auf einer fertigen und geprüften Vorleistung auf. Wer Elektro und Sanitär vor dem Rohbau verlegt, riskiert, dass Leitungen im Weg des neuen Unterzugs liegen und wieder herausgerissen werden müssen.
Die kritischen Abhängigkeiten
Drei Abhängigkeiten entscheiden über den Erfolg dieser Maßnahme:
Statikfreigabe vor jedem Eingriff
Der Durchbruch beginnt erst, wenn der Statiker die Ausführungsplanung freigegeben hat, inklusive Angaben zu Abstützung während der Bauzeit. Ohne diese Freigabe darf Abbruch nicht tätig werden, unabhängig davon, wie eilig der Zeitplan ist.
Haustechnik vor dem Schließen der Wände
Leitungen für Strom und Sanitär müssen verlegt und von Ihnen oder einer Fachaufsicht abgenommen sein, bevor Trockenbau die Wandflächen schließt. Nachträgliche Änderungen bedeuten geöffnete Wände, doppelte Handwerkerkosten und Zeitverlust.
Belegreife des Estrichs wird gemessen, nicht geschätzt
Bevor Bodenbelag den Bodenbelag verlegt, muss die Restfeuchte des Estrichs per CM-Messung (Calciumcarbid-Methode) nachgewiesen werden. Richtwerte liegen bei rund 2,0 CM-% für Zementestrich unter Parkett und Vinyl, bei beheizten Estrichen niedriger. Wer nach Gefühl oder Kalenderwochen plant statt zu messen, riskiert Feuchteschäden unter dem neuen Belag, die erst Monate später sichtbar werden.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Neun Gewerke greifen ineinander, jedes mit eigenen Vorleistungen und Schnittstellen. Wenn Sie einzelne Betriebe bitten, frei nach eigenem Verständnis ein Angebot abzugeben, bekommen Sie neun unterschiedliche Leistungsumfänge, die sich nicht vergleichen lassen. Der eine kalkuliert die Entsorgung des Bauschutts ein, der andere nicht. Der eine geht von einer Wandstärke von 24 cm aus, der andere von 17,5 cm. Ohne ein gemeinsames Leistungsverzeichnis mit Mengenangaben, Vorbemerkungen und technischen Vorgaben vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.
Ein belastbares LV beschreibt für jedes Gewerk exakt, was zu tun ist: Wandstärken, Materialqualitäten, Mengenangaben in Quadratmetern oder Metern, Vorleistungen des jeweils vorherigen Gewerks und Schnittstellen zum nachfolgenden. Erst auf dieser Basis liefern Betriebe Angebote, die tatsächlich vergleichbar sind, weil alle vom gleichen Leistungsumfang ausgehen. Das lehnt sich an die VOB/A an, die für öffentliche Auftraggeber gilt und genau diese Vergleichbarkeit als Grundlage einer fairen Vergabe vorsieht.
byndl übernimmt diesen Schritt: Aus Ihren Angaben zum Vorhaben entsteht je Gewerk ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen, dazu eine Kostenschätzung und als Zusatzleistung ein Terminplan, der die Abhängigkeiten zwischen den Gewerken berücksichtigt. Passende Betriebe erhalten die Ausschreibung direkt. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos.
Typische Fehler in genau dieser Lage
Wand als vermutlich nicht tragend behandelt. Ohne Prüfung durch Statiker oder Bohrkern wird eine Wand entfernt, die doch Lasten abtrug. Die Folge sind Risse in Decken oder im schlimmsten Fall ein Setzriss, der die Statik des gesamten Geschosses gefährdet.
Schadstoffgutachten übersprungen. Gerade bei Gebäuden der 1960er- bis 1980er-Jahre wird oft angenommen, Asbest sei kein Thema, weil optisch nichts auffällt. Die Belastung steckt aber oft unsichtbar in Klebern und Spachtelmassen unter dem sichtbaren Belag.
Leitungen ohne Rücksprache mit dem Statiker in tragende Wände geschlitzt. Auch nach dem Durchbruch bleiben die verbleibenden tragenden Wandabschnitte kritisch. Schlitze für Elektroleitungen dürfen dort nur nach Vorgabe des Statikers ausgeführt werden, sonst schwächen sie die Restquerschnitte.
Estrich zu früh belegt. Der Zeitplan drängt, der Bodenleger kommt planmäßig, aber die CM-Messung fehlt. Das Ergebnis zeigt sich erst Monate später als Schimmel oder Verwerfung unter dem Belag.
Genehmigung nachträglich statt vorher eingeholt. Wer erst nach Baubeginn merkt, dass der Eingriff anzeigepflichtig war, riskiert einen behördlichen Baustopp und muss unter Umständen bereits ausgeführte Arbeiten rückbauen lassen.
Angebote ohne gemeinsames LV verglichen. Am Ende entscheidet der niedrigste genannte Preis, ohne dass klar ist, welche Leistung dahintersteckt. Nachträge während der Bauzeit sind die häufige Folge, meist teurer als ursprünglich kalkuliert.