Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt Ihnen, welche Maßnahmen sinnvoll sind und in welcher groben Reihenfolge sie energetisch am meisten bringen. Er ist aber kein Bauplan und kein Leistungsverzeichnis. Bevor Sie einen einzigen Betrieb anfragen, müssen mehrere Dinge vor Ort geklärt sein, die im iSFP naturgemäß nicht bis ins Detail geprüft wurden.
Schadstoffe
Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1995 ist eine Schadstoffuntersuchung vor Beginn der Arbeiten an Fassade, Dach oder Innenausbau Pflicht in der Praxis, auch wenn sie rechtlich nicht immer zwingend vorgeschrieben ist. Künstliche Mineralfasern in alten Dämmschichten, asbesthaltige Fassadenplatten, PCB in Fugendichtstoffen oder Anstrichen — all das verändert Kosten und Ablauf erheblich, wenn es erst während der Arbeiten entdeckt wird. Eine Untersuchung vor Ausschreibung kostet wenig im Vergleich zu einem Baustopp mitten in der Sanierung.
Feuchtigkeit
Wenn im iSFP eine Fassadendämmung oder ein Dachausbau vorgesehen ist, prüfen Sie vorher, ob aufsteigende oder eindringende Feuchte vorliegt. Eine gedämmte Wand mit Feuchteschaden dahinter verschlimmert das Problem, sie kaschiert es nur. Eine Bauteilöffnung an kritischen Stellen ist hier oft aussagekräftiger als eine reine Blickdiagnose.
Statik
Zusätzliche Dachlasten durch neue Dämmung, ein größeres Solardach oder geänderte Dachziegel können die vorhandene Dachkonstruktion überfordern. Bei Fenstertausch mit größeren Glasflächen oder bei tragenden Wänden im Zuge von Malerarbeiten mit vorgeschalteten Putzsanierungen kann ebenfalls statischer Prüfbedarf entstehen. Klären Sie das vor der Ausschreibung, nicht während der Bauausführung.
Genehmigungen
Bei Fassadenänderungen, neuen Dachformen oder Fenstern mit anderer Optik in Sanierungsgebieten oder bei Denkmalschutz ist eine Genehmigung oder zumindest eine Bauanzeige nötig. Die Bearbeitungszeit bei Bauämtern liegt oft bei vier bis acht Wochen — das muss in Ihren Zeitplan eingerechnet werden, bevor Sie Gewerke wie GER oder DACH beauftragen.
Die Reihenfolge der Gewerke, mit Begründung
Aus dem iSFP lässt sich eine sinnvolle Bauabfolge ableiten. Bei einer Kombination aus Fassade, Dach, Fenstern, Heizung, Elektro und Klima hat sich folgende Reihenfolge in der Praxis bewährt:
1. Gerüst — steht am Anfang und bleibt bis zum Abschluss aller Außenarbeiten stehen. Es ist die Voraussetzung für Dach, Fenster und Fassade.
2. Dach — vor der Fassade, weil Dachanschlüsse und Traufe die Fassadendämmung beeinflussen. Ein undichtes Dach während laufender Fassadenarbeiten führt zu Folgeschäden an frisch verputzten Flächen.
3. Fenster — nach dem Dach, aber vor der Fassade. Der Fenstereinbau bestimmt die Anschlussdetails für die spätere Dämmung, besonders bei einem Dämmsystem mit Laibungsanschluss.
4. Heizung und Elektro — parallel zu den Außenarbeiten, aber zwingend vor dem Schließen von Wänden und Decken im Innenbereich. Neue Leitungen, Heizkörperanschlüsse oder eine Wärmepumpen-Verrohrung müssen liegen, bevor verputzt oder gespachtelt wird.
5. Klima/Lüftung — nach der Elektroinstallation, da Lüftungsgeräte und Steuerungen Strom benötigen und oft in denselben Kernbohrungen wie Elektroleitungen verlegt werden.
6. Fassade — nach Dach und Fenstern, da beide Anschlusspunkte für die Dämmebene liefern.
7. Malerarbeiten — ganz am Ende, nach allen Gewerken, die Wände oder Decken öffnen oder durchbrechen.
Die kritischen Abhängigkeiten
Nicht jede Abhängigkeit ist gleich wichtig. Für diese Gewerkekombination gelten vor allem drei:
Gerüst nur einmal aufbauen
Wenn Dach, Fenster und Fassade nacheinander mit jeweils eigenem Gerüstauf- und -abbau geplant werden, zahlen Sie das Gerüst mehrfach und verlieren Wochen an Wartezeit. Planen Sie GER als durchgehende Position über die gesamte Außenbauzeit, koordiniert mit allen drei Gewerken.
Haustechnik vor Wandschluss
Sobald eine Wand verputzt oder eine Decke abgehängt ist, wird jede Nachrüstung von Elektro- oder Heizungsleitungen teuer und aufwendig. Die Reihenfolge HEI/ELEKT/KLIMA vor MAL ist deshalb keine Empfehlung, sondern eine bautechnische Notwendigkeit.
Trocknungszeiten einplanen
Nach Putzarbeiten an der Fassade oder im Innenbereich müssen Trocknungszeiten eingehalten werden, bevor gestrichen wird — je nach Putzart und Witterung zwischen fünf und vierzehn Tagen. Wird das ignoriert, entstehen Risse oder Farbabplatzungen, die dann als Mängel nachgebessert werden müssen.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Der iSFP beschreibt Maßnahmen wie ‚Fassadendämmung mit 16 cm WDVS' oder ‚Austausch der Fenster gegen dreifach verglaste Elemente'. Das ist eine gute Grundlage für die Planung, aber keine ausschreibungsfähige Leistungsbeschreibung. Ein Betrieb kann daraus kein verbindliches Angebot kalkulieren, weil Mengen, Ausführungsdetails und Vorbemerkungen fehlen.
Ohne ein gemeinsames Leistungsverzeichnis nach VOB/C bekommen Sie von drei Betrieben drei unterschiedliche Leistungsumfänge, drei unterschiedliche Materialqualitäten und drei Preise, die sich nicht gegenüberstellen lassen. Ein Angebot mit 12 cm Dämmstärke ist nicht mit einem Angebot mit 16 cm vergleichbar, selbst wenn beide ‚Fassadendämmung' heißen.
Ein VOB-konformes LV enthält für jedes Gewerk klare Positionen mit Mengen, Materialangaben, technischen Vorgaben und Vorbemerkungen zu Schnittstellen zu anderen Gewerken — etwa wer die Fensterbänke liefert, wenn FEN und FASS von unterschiedlichen Betrieben ausgeführt werden. Erst mit einem solchen LV lassen sich Angebote wirklich vergleichen und Nachträge im Nachhinein vermeiden.
byndl übernimmt genau diesen Übersetzungsschritt: Aus den Angaben zu Ihrem Gebäude und den iSFP-Maßnahmen entsteht ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen je Gewerk, dazu eine Kostenschätzung und ein Terminplan, der die Abhängigkeiten zwischen GER, DACH, FEN, FASS, HEI, ELEKT, KLIMA und MAL berücksichtigt. Die Registrierung und die Projektbeschreibung sind kostenlos.
Typische Fehler in genau dieser Lage
Einzelangebote statt LV. Wer jeden Betrieb bittet, sich selbst ein Angebot zu ‚basteln', bekommt keine vergleichbaren Zahlen und verliert die Verhandlungsbasis.
Reihenfolge nicht mit dem Zeitplan der Betriebe abgestimmt. Der iSFP nennt keine Kalenderwochen. Wenn Sie DACH und FASS gleichzeitig beauftragen, ohne die Terminketten der Betriebe zu prüfen, entstehen Leerlaufzeiten oder Kollisionen auf der Baustelle.
Schadstoffprüfung übersprungen, weil sie im iSFP nicht erwähnt wird. Der iSFP ist ein Förderinstrument, keine Bestandsuntersuchung. Beides gehört zusammen, ersetzt sich aber nicht.
Gerüst mehrfach eingeplant. Wird für jedes Außengewerk ein eigener Gerüstbautermin vereinbart, statt einen durchgehenden Gerüststand zu organisieren, steigen Kosten und Bauzeit unnötig.
Fördermittelfristen ignoriert. Für einige BAFA- oder KfW-Förderungen im Rahmen des iSFP gilt: Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt werden, nicht danach. Wer zuerst beauftragt und dann fördert, verliert den Anspruch.
Haustechnik nachträglich geplant. Wenn Elektro- und Heizungsplanung erst beginnt, nachdem Fassade und Dach schon vergeben sind, fehlt die Abstimmung zu Durchbrüchen und Leitungsführung — mit teuren Nachträgen als Folge.