Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Zwischen Auszug des alten und Einzug des neuen Mieters liegt meist nur ein enges Zeitfenster. Das verleitet dazu, sofort mit dem Rückbau zu beginnen. Bevor eine Wand geöffnet oder ein Bodenbelag entfernt wird, gehören drei Dinge geklärt.
Schadstoffe
Bei Wohnungen mit Baujahr oder letzter Sanierung vor 1993 ist eine Schadstoffprüfung Pflicht, keine Kür. Fliesenkleber, Spachtelmassen, PVC-Böden mit Klebstoff und Rohrisolierungen aus dieser Zeit können Asbest enthalten. Ein Blindtest durch ein Labor kostet wenig im Vergleich zu den Folgen eines unkontrollierten Abrisses: Bei Asbestfund während der Arbeiten muss sofort gestoppt werden, die Wohnung ist dann bis zur Freimessung gesperrt — und genau das sprengt jeden Zeitplan zwischen zwei Mietverhältnissen.
Feuchtigkeit
Beim Rückbau von Fliesen in Bad und Küche zeigen sich oft Schäden, die vorher nicht sichtbar waren: undichte Silikonfugen, die über Jahre Wasser hinter die Fliesen geleitet haben, feuchte Wandaufbauten, muffiger Estrich. Rechnen Sie diesen Punkt als Unsicherheit ein und lassen Sie sich vom Sanitärbetrieb nach der Demontage kurz bestätigen, ob der Unterbau trocken und tragfähig ist. Wird das übersehen, kommt der Feuchteschaden erst nach dem Wiedereinzug des neuen Mieters ans Licht — mit Ärger und Nachverhandlung.
Statik
Bleibt der Grundriss unverändert, spielt Statik in aller Regel keine Rolle. Anders, wenn eine nichttragende Wand versetzt oder eine Durchbruch für eine offene Küche geplant ist: Dann muss vorab geklärt werden, ob die betroffene Wand tragend ist. Bei Zweifeln entscheidet das ein Statiker, nicht der Handwerker vor Ort.
Genehmigungen
Arbeiten innerhalb der eigenen Wohnung sind meist genehmigungsfrei. Zwei Ausnahmen: Bei Eigentumswohnungen kann die Teilungserklärung Eingriffe in Steigstränge, tragende Bauteile oder die Fassade (z. B. neue Fensterposition) an eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft binden. Und bei umfangreichen Änderungen der Elektroinstallation ist der Netzbetreiber vorab zu informieren, wenn sich die Anschlussleistung ändert.
Die Reihenfolge der Gewerke, mit Begründung
Bei einer Sanierung zwischen zwei Mietern kommen typischerweise Elektro, Sanitär, Trockenbau, Fliesen, Maler, Boden und Tischler zum Einsatz. Die Reihenfolge folgt einem einfachen Prinzip: erst die Arbeiten, die Staub, Schmutz und offene Leitungen erzeugen, danach die, die ein sauberes Umfeld brauchen.
1. Rückbau. Alte Böden, Fliesen, Sanitärobjekte und nicht mehr benötigte Einbauten raus. Erst danach lässt sich der tatsächliche Zustand von Wänden, Böden und Leitungen beurteilen.
2. Elektro-Rohinstallation. Leitungen in Wand und Decke verlegen, Dosen setzen, Verteilung prüfen. Das geschieht, solange Wände noch offen liegen — Stemmarbeiten in fertig verputzten Wänden verursachen unnötigen Zusatzaufwand.
3. Sanitär-Rohinstallation. Wasser- und Abwasserleitungen, gegebenenfalls Heizkörperanschlüsse. Läuft parallel oder direkt im Anschluss an Elektro, da beide Gewerke dieselben Wanddurchbrüche betreffen.
4. Trockenbau. Vorwandinstallationen für Bad-Sanitärobjekte, Wände schließen, gegebenenfalls Deckenverkleidung. Erst wenn Elektro und Sanitär abgenommen sind, wird geschlossen.
5. Fliesenarbeiten. Bad und Küche erhalten ihren Belag, nachdem der Untergrund fertig und trocken ist.
6. Malerarbeiten. Spachteln, Grundieren, Streichen der übrigen Räume — nach den staubintensiven Gewerken, vor dem empfindlichen Bodenbelag.
7. Bodenbelag. Parkett, Laminat oder Vinyl in den Wohnräumen werden zuletzt verlegt, um Beschädigung durch nachfolgende Gewerke zu vermeiden.
8. Tischlerarbeiten. Türen einhängen, Fußleisten montieren, gegebenenfalls Einbauküche oder Schränke — als letzter Schritt, wenn Wände und Böden fertig sind.
Die kritischen Abhängigkeiten
Nicht jede Regel aus dem Lehrbuch der Bauabläufe gilt hier. Bei einer Wohnungssanierung ohne Außenarbeiten entfällt zum Beispiel das Thema Gerüst vollständig. Drei Abhängigkeiten sind bei dieser Konstellation jedoch entscheidend.
Haustechnik vor dem Schließen
Elektro- und Sanitärleitungen müssen fertig verlegt, geprüft und — bei Sanitär mit Druckprobe — abgenommen sein, bevor der Trockenbauer die Wand schließt. Wird hier Zeitdruck aufgebaut, weil der Trockenbauer schon Termin hat, rächt sich das später: Undichte Stellen oder vergessene Leerrohre sind nach dem Verputzen nur noch mit Aufstemmen zu beheben.
Belegreife statt Schätzung
Wird eine Ausgleichsmasse auf den Estrich aufgebracht, bevor Fliesen oder Bodenbelag verlegt werden, muss die Belegreife gemessen werden — per CM-Messung, nicht nach Gefühl oder Kalendertagen. Wird Wärme oder ein Bautrockner eingesetzt, um Zeit zu sparen, ist die Messung erst recht Pflicht, da sich Feuchte in tieferen Schichten sonst unbemerkt hält. Ein zu früh verlegter Boden quillt oder löst sich ab — meist erst Wochen nach Einzug des neuen Mieters.
Zugang und Sperrzeiten mit der Hausverwaltung
In Mehrfamilienhäusern gelten oft Ruhezeiten und begrenzte Aufzugsnutzung für Handwerkerfahrzeuge. Klären Sie das mit der Hausverwaltung, bevor der Zeitplan steht — nicht erst, wenn der erste Container vor der Tür steht und nicht abgeholt werden darf.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Bei sieben beteiligten Gewerken innerhalb von sechs Wochen genügt es nicht, mehrere Betriebe anzurufen und um ein Angebot zu bitten. Jeder Anbieter würde Ihre mündliche oder knapp skizzierte Beschreibung anders auslegen — unterschiedliche Mengenansätze, unterschiedliche Qualitätsstufen bei Material, unterschiedliche Annahmen darüber, was zur Leistung gehört und was als Nachtrag folgt. Das Ergebnis sind Angebote, die sich nicht vergleichen lassen, weil sie nicht dieselbe Leistung beschreiben.
Ein gemeinsames Leistungsverzeichnis mit Positionen, Mengen und Vorbemerkungen nach VOB/C löst dieses Problem: Alle Betriebe kalkulieren auf derselben Grundlage. Das schafft nicht nur vergleichbare Preise, sondern reduziert auch das Risiko späterer Nachträge, weil strittige Leistungsumfänge vorab schriftlich fixiert sind.
byndl erstellt aus Ihren Angaben zur Wohnung ein solches Leistungsverzeichnis inklusive Mengen und Vorbemerkungen, ergänzt eine Kostenschätzung und schreibt passende Betriebe für die einzelnen Gewerke an. Der dazu gehörende Terminplan berücksichtigt die Abhängigkeiten zwischen den Gewerken, sodass Elektro, Sanitär, Trockenbau, Fliesen, Maler, Boden und Tischler in der richtigen Reihenfolge und mit realistischen Pufferzeiten eingeplant sind. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos.
Typische Fehler in genau dieser Lage
Bei Sanierungen zwischen zwei Mietverhältnissen wiederholen sich bestimmte Fehler.
Kein Puffer zwischen Fertigstellung und Übergabe. Wer den letzten Handwerkertermin auf den Tag des Mietbeginns legt, hat keine Reserve für Restarbeiten, Mängel oder Verzögerungen bei vorgelagerten Gewerken. Ein Puffer von drei bis fünf Werktagen vor der Übergabe ist realistisch, nicht großzügig.
Rückbau ohne Schadstoffcheck. Gerade bei älteren Bestandswohnungen wird dieser Schritt aus Zeitdruck übersprungen — mit dem Risiko eines Baustopps mitten im engen Zeitfenster.
Einzelvergabe ohne gemeinsames Leistungsverzeichnis. Jeder Betrieb bekommt seine eigene, knappe Anfrage. Angebote sind nicht vergleichbar, Schnittstellen zwischen den Gewerken (etwa wer die Wand nach dem Elektriker verputzt) bleiben ungeklärt.
Elektroinstallation nicht auf aktuellem Stand. Bei einer Sanierung dieser Größenordnung ist es sinnvoll, mindestens den Fehlerstromschutz nach VDE 0100-410 nachzurüsten, auch wenn nur einzelne Räume betroffen sind. Wird das ausgelassen, bleibt eine veraltete Installation im sanierten Umfeld bestehen.
Zu kurze Trocknungszeiten bei Fliesenkleber und Fugen. Wird die Silikonfuge im Bad gesetzt, bevor der Fliesenkleber vollständig durchgetrocknet ist, entstehen Risse, die erst nach dem Einzug auffallen.