Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie mit einem Betrieb über Festpreis oder Stundenlohn verhandeln, muss der Zustand der Bausubstanz bekannt sein. Nur eine Leistung, die eindeutig beschrieben werden kann, lässt sich zu einem verbindlichen Preis anbieten. Alles Unbekannte gehört auf eine gesonderte Position — dort ist Stundenlohn oder eine Eventualposition nach VOB/C oft ehrlicher als ein Festpreis mit versteckten Risikoaufschlägen.
Schadstoffe
In Gebäuden mit Baujahr vor 1993 finden sich häufig asbesthaltige Materialien in Fliesenkleber, Spachtelmasse oder Rohrisolierungen. Bevor Trockenbau-, Boden- oder Fliesenarbeiten (TRO, BOD, FLI) Bauteile aus dieser Zeit entfernen, sollte eine Schadstoffuntersuchung stehen. Wird Asbest gefunden, ist eine vorher vereinbarte Festpreis-Position für den Rückbau hinfällig — Sie brauchen dann eine gesonderte, meist nach Aufwand abgerechnete Zusatzvereinbarung mit Fachfirma.
Feuchtigkeit
Bei Bad- oder Kellersanierungen (SAN, FLI) klären Sie vor Auftragsvergabe, ob Feuchtigkeit im Mauerwerk vorliegt. Ein Feuchtemessprotokoll vor Beginn verhindert, dass ein bereits abgeschlossenes Gewerk wegen aufsteigender Feuchte erneut geöffnet werden muss — mit entsprechendem Streit über die Kostentragung.
Statik
Sollen Wände versetzt oder Durchbrüche für neue Leitungsführungen (ELEKT, SAN, HEI) geschaffen werden, muss ein Statiker vor der Ausschreibung bestätigen, ob es sich um tragende Bauteile handelt. Diese Klärung gehört nicht auf die Baustelle, sondern in die Planungsphase.
Genehmigungen
Eingriffe in die Heizungsanlage, etwa der Austausch des Wärmeerzeugers, unterliegen der Meldepflicht beim Schornsteinfeger und den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Klären Sie das vor Vertragsschluss, sonst verzögert sich der gesamte Zeitplan um Wochen.
Die Reihenfolge der Gewerke und ihre Begründung
Die Abfolge der sieben Gewerke ist kein Zufallsprodukt, sondern folgt der Logik von schmutzig zu sauber und von verdeckt zu sichtbar.
1. Rohinstallation: Elektro, Sanitär, Heizung
ELEKT, SAN und HEI verlegen Leitungen, Rohre und Kabel in Wand und Boden, solange diese noch offen sind. Diese drei Gewerke sollten parallel oder in enger Taktung arbeiten, weil sie sich dieselben Wanddurchbrüche und Schlitze teilen. Getrennte Beauftragung an unterschiedlichen Terminen führt zu doppeltem Aufwand beim Schlitzen und Verputzen.
2. Trockenbau
Erst wenn alle Leitungen liegen, geprüft und abgenommen sind, schließt der Trockenbauer Wände und Decken. Wird diese Reihenfolge nicht eingehalten, müssen bereits beplankte Wände wieder geöffnet werden — ein klassischer Kostentreiber, unabhängig davon, ob Festpreis oder Stundenlohn vereinbart wurde.
3. Maler — Grundbeschichtung
Vor dem Fliesenlegen wird der Putzuntergrund grundiert und ausgebessert, damit die Fliesen auf einer tragfähigen Fläche haften.
4. Fliesen
Fliesenarbeiten in Bad und Küche folgen vor den übrigen Bodenbelägen, da beim Fliesenlegen Wasser und Schmutz entstehen, die einen bereits verlegten Parkett- oder Vinylboden beschädigen würden.
5. Boden
Bodenbeläge in den restlichen Räumen werden erst nach den nassen Gewerken verlegt — vorausgesetzt, der Estrich hat seine Belegreife erreicht.
6. Maler — Endanstrich
Der finale Anstrich erfolgt nach dem Bodenverlegen, da Malerarbeiten Staub erzeugen, den ein frisch verlegter Boden nicht verträgt.
7. Endmontage Haustechnik (ELEKT, SAN, HEI)
Steckdosen, Schalter, Armaturen, Heizkörper und Thermostate werden erst nach den staubintensiven Arbeiten montiert, damit die sichtbaren Bauteile nicht verschmutzt oder beschädigt werden.
Die kritischen Abhängigkeiten in diesem Bauablauf
Zwei Abhängigkeiten entscheiden hier über den Erfolg des Zeitplans und darüber, ob eine Festpreis-Vereinbarung überhaupt hält.
Haustechnik vor dem Schließen von Wänden und Böden
Elektro-, Sanitär- und Heizungsleitungen müssen vollständig verlegt und abgenommen sein, bevor Trockenbau die Wände schließt oder Estrich den Boden bedeckt. Wird hier ein Gewerk zu früh beauftragt, entstehen Stemmarbeiten, die in keinem der ursprünglichen Angebote enthalten waren.
Belegreife des Estrichs wird gemessen, nicht geschätzt
Vor Boden- und Fliesenarbeiten (BOD, FLI) muss die Restfeuchte des Estrichs per CM-Messung nach DIN 18560 nachgewiesen werden. Bei Zementestrich gilt in der Regel ein Grenzwert von 2,0 CM-%, bei Calciumsulfatestrich 0,5 CM-% — mit Fußbodenheizung strenger. Wer diesen Wert schätzt statt misst, riskiert Schimmelbildung unter dem Belag, für die im Streitfall niemand freiwillig aufkommt.
Ein Verzug bei einem Gewerk verschiebt automatisch alle nachfolgenden. Bei Stundenlohn-Verträgen fehlt oft der finanzielle Anreiz, Termine einzuhalten — ein Grund, warum sich Festpreis mit vertraglich fixiertem Fertigstellungstermin für klar definierbare Leistungen eher eignet als eine offene Abrechnung nach Zeit.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Ein Festpreis ist nur so gut wie die Leistungsbeschreibung, auf der er beruht. Ohne ein gemeinsames Leistungsverzeichnis mit Mengen, Materialqualitäten und Vorbemerkungen bekommen Sie von drei Betrieben drei unterschiedliche Angebote — nicht weil einer teurer kalkuliert, sondern weil jeder etwas anderes eingepreist hat. Der eine rechnet mit Schuttcontainer und Entsorgung, der andere nicht. Der eine kalkuliert Fliesenkleber der mittleren Preisklasse, der andere den günstigsten verfügbaren.
Erst ein einheitliches LV je Gewerk macht Angebote vergleichbar. Darin legen Sie fest, welche Positionen zum Festpreis vergeben werden — etwa die Verlegung einer definierten Fliesenmenge — und welche als Stundenlohn- oder Bedarfsposition mit vereinbartem Stundensatz und Obergrenze offenbleiben, etwa der Umgang mit unbekanntem Untergrund beim Rückbau. Die VOB/B sieht in §2 genau solche Regelungen für Mehr- oder Mindermengen vor; sie zu nutzen ist kein Misstrauen gegenüber dem Betrieb, sondern übliche Praxis.
byndl erstellt aus Ihren Angaben ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen je Gewerk, dazu eine Kostenschätzung und einen Terminplan, der die genannten Abhängigkeiten zwischen den Gewerken berücksichtigt. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos, das LV geht anschließend an passende Betriebe.
Typische Fehler in dieser Lage
Die häufigsten Probleme entstehen nicht beim Handwerk selbst, sondern bei der Art, wie Leistung und Preis vereinbart werden.
Alles auf Stundenlohn ohne Obergrenze
Wer aus Bequemlichkeit ganze Gewerke pauschal nach Stundenlohn vergibt, verliert die Kostenkontrolle. Ohne vereinbarte Obergrenze oder tägliche Abzeichnung der Stundenzettel lässt sich im Nachhinein kaum nachvollziehen, ob die abgerechnete Zeit der tatsächlich geleisteten entspricht.
Festpreis ohne ausreichende Leistungsbeschreibung
Ein Festpreis auf Basis einer vagen Beschreibung wie ‚Bad sanieren, ca. 8 m²' führt fast zwangsläufig zu Nachträgen, sobald Details wie Fliesenformat, Höhe des Fliesenspiegels oder Art der Abdichtung nicht festgelegt sind.
Keine Regelung für unvorhergesehene Befunde
Was passiert, wenn hinter der alten Fliese Feuchtigkeit oder Schimmel auftaucht? Ohne vertragliche Eventualposition entsteht an dieser Stelle regelmäßig Streit über Zuständigkeit und Kosten.
Vergabe ohne einheitliches LV pro Gewerk
Wird jedem Betrieb eine eigene, unterschiedlich formulierte Anfrage geschickt, sind die Rückläufer nicht vergleichbar. Der vermeintlich günstigste Anbieter hat oft schlicht weniger eingepreist.
Reihenfolge nicht mit allen Gewerken abgestimmt
Wenn Trockenbauer, Fliesenleger und Bodenleger unabhängig voneinander disponiert werden, entstehen Standzeiten. Bei Stundenlohn-Verträgen gehen Wartezeiten schnell zu Ihren Lasten, bei Festpreisen verzögert sich zumindest der Fertigstellungstermin. Ein Terminplan, der die Abhängigkeiten zwischen den sieben Gewerken abbildet, verhindert genau das.