Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie entscheiden, ob Sie Gewerke einzeln vergeben oder einen Generalunternehmer beauftragen, muss der bauliche Zustand geklärt sein. Diese Klärung beeinflusst die Vergabeform direkt, denn ungeklärte Punkte werden später zu Nachträgen — bei Einzelvergabe verteilt auf mehrere Verträge, bei GU als Position in dessen Kalkulation.
Bei Sanierungen im Bestand steht die Schadstofferkundung am Anfang. Vor jedem Abbruch prüft ein Fachbetrieb auf Asbest, PAK-haltige Kleber oder künstliche Mineralfasern. Ergibt sich ein Befund, ändert das die Ausschreibung für ABBR grundlegend — mit oder ohne GU. Klären Sie zweitens die Ursache von Feuchtigkeitsschäden, bevor Sie Aufträge vergeben: Aufsteigende Feuchte, ein Rohrschaden oder eine defekte Abdichtung erfordern unterschiedliche Maßnahmen und damit unterschiedliche Gewerke. Drittens: Greifen Sie in tragende Bauteile ein, etwa beim Wanddurchbruch oder Dachgeschossausbau, braucht es vorab einen Standsicherheitsnachweis. Ohne ihn kann weder ROH noch ZIMM seriös kalkulieren. Viertens prüfen Sie den Genehmigungsstand: Baugenehmigung, Abstandsflächen, bei Fassadenarbeiten gegebenenfalls Denkmalschutzauflagen.
Je mehr dieser Punkte zu Baubeginn noch offen sind, desto wichtiger ist eine Instanz, die die Gesamtverantwortung trägt — entweder ein Generalunternehmer oder ein von Ihnen beauftragter Planer, der bei Einzelvergabe koordiniert. Ohne diese Instanz tragen Sie als Bauherr das Koordinationsrisiko selbst.
Die Reihenfolge der Gewerke — und warum sie so und nicht anders läuft
Unabhängig davon, ob Sie einzeln vergeben oder einen GU beauftragen, folgt der Bauablauf einer festen Logik. Bei GU legt dieser die Reihenfolge vertraglich als Bauzeitenplan fest. Bei Einzelvergabe müssen Sie oder ein beauftragter Bauleiter diese Reihenfolge selbst festlegen und mit jedem Betrieb einzeln terminieren.
Typischer Ablauf: Zunächst ABBR, dann tragende Eingriffe durch ROH und ZIMM. Es folgt DACH, meist zusammen mit dem Gerüst, das gleichzeitig für FASS und FEN genutzt wird. Parallel oder anschließend kommt SCHL für Metallbauteile wie Geländer oder Stahltreppen. Danach beginnt die Haustechnik: ELEKT, SAN und HEI verlegen ihre Leitungen im Rohzustand. Erst danach schließt TRO die Wände und Decken, gefolgt von ESTR. Nach ausreichender Trocknungs- und Belegreifezeit folgen FLI und BOD, dazwischen oder danach TIS für Innentüren und Einbauten. MAL übernimmt üblicherweise nach dem groben Trockenbau und vor den finalen Bodenbelägen, mit einem zweiten Anstrich nach Fertigstellung der übrigen Gewerke. Den Abschluss bildet AUSS mit Außenanlagen.
Diese Reihenfolge ist kein Vorschlag, sondern ergibt sich aus technischen Zwängen: Sie können keine Fliesen auf einen Estrich legen, der nicht belegreif ist, und keine Leitungen nachträglich in eine verputzte Wand verlegen, ohne sie wieder zu öffnen.
Die kritischen Abhängigkeiten, auf die es ankommt
Drei Abhängigkeiten entscheiden in der Praxis über Mehrkosten und Verzug — bei Einzelvergabe deutlich häufiger als bei GU, weil dort die Koordination intern erfolgt.
Gerüst nur einmal aufbauen
Das Gerüst wird für DACH, FASS und FEN gemeinsam benötigt. Vergeben Sie diese Gewerke an verschiedene Betriebe ohne abgestimmte Standzeit, riskieren Sie einen zweiten Gerüstaufbau — das kostet nicht nur Geld, sondern auch Wochen. Bei Einzelvergabe muss die Gerüststandzeit vertraglich für alle beteiligten Gewerke gemeinsam festgelegt werden.
Belegreife des Estrichs wird gemessen, nicht geschätzt
Vor FLI und BOD muss die Belegreife des Estrichs per CM-Messung (Calciumcarbid-Methode) nachgewiesen werden, nicht anhand einer Kalendertrocknungszeit geschätzt werden. Die Messung ist Aufgabe des Estrichlegers oder eines unabhängigen Sachverständigen und gehört als Meilenstein in den Terminplan. Wird sie übersprungen, drohen Feuchteschäden unter dem Belag, die erst Monate später sichtbar werden.
Haustechnik vor dem Schließen von Wänden und Böden
ELEKT, SAN und HEI müssen ihre Leitungen verlegt haben, bevor TRO die Wände schließt und bevor ESTR eingebracht wird. Bei Einzelvergabe bedeutet das: Drei Gewerke müssen sich zeitlich abstimmen, ohne dass ein GU dazwischensteht. Legen Sie feste Abnahmepunkte fest, an denen die Haustechnik-Gewerke ihre Leitungsführung dokumentieren, bevor der nächste Schritt beginnt.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Ob Einzelvergabe oder GU: Vergleichbare Angebote entstehen nur auf Basis eines gemeinsamen Leistungsverzeichnisses nach VOB/C, das Positionen, Mengen und Vorbemerkungen enthält. Fragen Sie stattdessen frei nach Angeboten für ihr Vorhaben, erhalten Sie unterschiedliche Leistungsumfänge zu unterschiedlichen Preisen — ein Vergleich ist dann nicht mehr möglich, weil Sie nicht wissen, was in welchem Preis enthalten ist.
Bei Einzelvergabe brauchen Sie für jedes der beteiligten Gewerke ein eigenes LV. Das ist aufwendig, gibt Ihnen aber volle Kontrolle über Mengen und Ausführungsqualität je Position. Bei GU-Vergabe genügt formal ein LV für das Gesamtvorhaben; der GU kalkuliert daraus einen Gesamtpreis und vergibt intern an Nachunternehmer. Der Nachteil: Sie sehen nur den Gesamtpreis, nicht die Kalkulation der einzelnen Gewerke, und haben weniger Möglichkeit, bei einzelnen Positionen nachzuverhandeln.
byndl erstellt aus den Angaben zu Ihrem Vorhaben VOB-konforme Leistungsverzeichnisse mit Mengen und Vorbemerkungen, liefert eine Kostenschätzung und schreibt an passende Betriebe aus — für die Einzelvergabe je Gewerk, für eine GU-Anfrage als Gesamtpaket. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos.
Unabhängig vom Weg gilt: Ohne identisches LV als Grundlage ist jeder Preisvergleich Zufall. Ein Angebot, das eine Position weglässt oder anders beschreibt, wirkt günstiger, ist es aber nicht zwingend.
Typische Fehler in dieser Lage
Erstens: Angebote ohne gemeinsames LV vergleichen. Sie vergleichen dann Pauschalpreise mit unterschiedlichem Inhalt, nicht Leistung gegen Leistung.
Zweitens: Bei Einzelvergabe Gewerke ohne abgestimmten Bauzeitenplan beauftragen. Es entstehen Standzeiten, in denen kein Gewerk arbeitet, weil das vorherige nicht fertig ist und niemand den Übergang koordiniert hat.
Drittens: Einen GU beauftragen, ohne die Kalkulationsbasis zu prüfen. Ein Pauschalpreis ohne aufgeschlüsselte Positionen lässt sich später bei Nachträgen kaum überprüfen.
Viertens: Gerüst getrennt für Dach- und Fassadenarbeiten planen, statt beide Gewerke gemeinsam auf die Standzeit abzustimmen — ein vermeidbarer Zusatzaufwand.
Fünftens: Bei Sanierungen im Bestand die Ausschreibung starten, bevor die Schadstofferkundung vorliegt. Der Befund verändert Menge und Art der Abbrucharbeiten erheblich und macht bereits eingeholte Angebote wertlos.
Sechstens: Bei Einzelvergabe auf eine eigene Bauleitung verzichten. Ohne jemanden, der die Übergabepunkte zwischen den Gewerken prüft — etwa ob die Leitungen tatsächlich vor dem Schließen der Wand dokumentiert wurden —, bleibt die Verantwortung für Schnittstellenfehler ungeklärt.