Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie ein Angebot einholen, brauchen Sie Klarheit über den Bestand. Bei Gebäuden vor 1995 gehört eine Schadstoffprüfung an den Anfang: Fassadenplatten aus Asbestzement, asbesthaltige Kleber unter Fensterbänken oder künstliche Mineralfasern in alten Dämmschichten sind keine Seltenheit. Wird das erst beim Abbruch entdeckt, steht die Baustelle, und die Entsorgung wird zur Sonderleistung, die kein Angebot vorgesehen hat.
Parallel gehört eine Feuchtigkeitsbewertung dazu: Wärmebrücken, aufsteigende Feuchte im Sockelbereich oder Schimmel hinter alten Vorsatzschalen beeinflussen, welche Dämmstoffe und welche Dampfbremsen überhaupt zulässig sind. Eine nachträgliche Innendämmung etwa verlangt eine Diffusionsberechnung nach DIN 4108-3, sonst droht Tauwasserausfall in der Konstruktion.
Statik wird relevant, wenn das Dach für Photovoltaik oder eine neue Eindeckung zusätzliche Last tragen soll, oder wenn ein Wärmedämmverbundsystem an einer ohnehin rissigen Fassade befestigt wird. Hier braucht es im Zweifel eine statische Stellungnahme, nicht nur die Einschätzung des Fassadenbauers.
Genehmigungsrechtlich greift bei Fassadenänderungen häufig die Landesbauordnung (Abstandsflächen, Denkmalschutz), bei der Heizung das Gebäudeenergiegesetz. Seit 2024 gilt für neue Heizungen grundsätzlich eine Pflicht zu mindestens 65 % erneuerbarer Energie, mit Übergangsfristen je nach kommunaler Wärmeplanung. Klären Sie vor der Ausschreibung, welche Fristen für Ihre Kommune gelten und ob der Schornsteinfeger vor dem Tausch eine Feuerstättenschau verlangt.
Die Reihenfolge der Gewerke, mit Begründung
Die Grundregel lautet: erst die Hülle, dann die Anlage. Eine neue Heizung wird nach der Heizlast dimensioniert, die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 wiederum setzt die U-Werte der Bauteile voraus. Tauschen Sie die Heizung, bevor Fassade, Dach und Fenster gedämmt sind, wird sie zu groß ausgelegt, läuft ineffizient und die Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude verlangt ohnehin den Nachweis der energetischen Gesamtsituation.
Für dieses Vorhaben ergibt sich folgende Reihenfolge:
1. Dach
Das Dach schützt die Baustelle vor Witterung und wird deshalb zuerst angefasst, wenn eine neue Eindeckung oder Dachdämmung geplant ist. Ohne dichtes Dach ergibt jede nachfolgende Innenarbeit keinen Sinn.
2. Fenster
Fenster werden vor der Fassadendämmung getauscht, weil das WDVS die neuen Rahmen überdämmen und die Anschlussfugen nach RAL-Montagerichtlinie luftdicht anschließen muss. Umgekehrt zu arbeiten bedeutet doppelten Aufwand am Fensteranschluss.
3. Fassade (Dämmung)
Erst wenn Dach und Fenster fertig sind, macht die Fassadendämmung technisch Sinn. Sie schließt die Gebäudehülle und legt die endgültigen U-Werte für die Heizlastberechnung fest.
4. Elektro-Vorbereitung
Leitungen für Außenbeleuchtung, eine mögliche PV-Anlage oder eine Wallbox müssen verlegt sein, bevor die Fassade geschlossen wird. Auch der Zählerschrank für eine künftige Wärmepumpe (separater Zähler, Lastmanagement) wird in dieser Phase vorbereitet.
5. Heizung
Erst jetzt wird die neue Heizung – meist eine Wärmepumpe – nach der tatsächlichen Heizlast der gedämmten Hülle ausgelegt, inklusive hydraulischem Abgleich und, falls nötig, Anpassung der Heizkörperflächen.
Die kritischen Abhängigkeiten
Nicht jede allgemeine Regel gilt hier gleich stark. Für diese Lage sind drei Abhängigkeiten entscheidend:
Gerüst einmal für alle Außengewerke
Dach, Fassade und Fenster benötigen ein Gerüst. Wird es für jedes Gewerk einzeln auf- und abgebaut, zahlen Sie die Standzeit mehrfach und verlieren Wochen an Wartezeit. Planen Sie ein Gerüst, das für die gesamte Dauer der Außenarbeiten steht, und stimmen Sie die Ausführungsreihenfolge der Gewerke darauf ab.
Elektro vor dem Schließen der Fassade
Leerrohre und Leitungen für Außenanlagen, PV oder Wallbox müssen vor dem Aufbringen des WDVS liegen. Was hier vergessen wird, lässt sich später nur mit Aufputzverlegung oder erneutem Aufstemmen der frischen Dämmung nachrüsten.
Heizlastberechnung erst nach fertiger Hülle
Die Auslegung der neuen Heizung wird gemessen beziehungsweise berechnet, nicht geschätzt. Der Heizungsbauer braucht die finalen U-Werte von Dach, Fassade und Fenstern, sonst ist die Dimensionierung Makulatur und die Anlage läuft entweder taktend ineffizient oder unterversorgt.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Sechs Gewerke greifen ineinander: Heizung, Fassade, Dach, Fenster, Gerüst und Elektro. Jedes einzeln anfragen bringt Angebote, die sich nicht vergleichen lassen, weil jeder Betrieb eigene Annahmen zu Schnittstellen trifft. Der Dachdecker kalkuliert vielleicht mit einer bestimmten Dämmstärke, der Fassadenbauer legt eine andere zugrunde, und am Ende passt der Anschluss an der Traufe nicht.
Ein gemeinsames Leistungsverzeichnis nach VOB/A legt für alle Gewerke dieselben Mengen, dieselben Bauteilanschlüsse und dieselben Vorbemerkungen fest: wer das Gerüst stellt und wie lange, wer die Dämmstärke definiert, wer für die Luftdichtheit am Fensteranschluss verantwortlich ist. Erst mit einem solchen LV bieten alle Betriebe auf dieselbe Leistung, und die Angebote werden vergleichbar – nicht nur im Preis, sondern in dem, was tatsächlich geliefert wird.
Für die Heizung gehört zusätzlich der GEG-Nachweis in die Ausschreibung: Erfüllt die geplante Anlage die 65-%-EE-Vorgabe, und welche Nachweise braucht der Fördermittelantrag bei der BAFA? Diese Fristen laufen parallel zur Vergabe, nicht danach – ein Förderantrag muss vor Auftragsvergabe gestellt sein.
byndl übernimmt diesen Teil, indem es aus Ihren Angaben ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen erstellt, eine Kostenschätzung liefert und die Ausschreibung an passende Betriebe verschickt. Der Terminplan berücksichtigt dabei die Reihenfolge Dach – Fenster – Fassade – Elektro – Heizung von vornherein. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos.
Typische Fehler in dieser Lage
Der häufigste Fehler ist die Reihenfolge selbst: Aus Dringlichkeit (die alte Heizung ist defekt) wird zuerst die neue Anlage eingebaut, bevor die Hülle steht. Das Ergebnis ist eine überdimensionierte Wärmepumpe, die ineffizient läuft, und ein zweiter Förderantrag, der die spätere Dämmung nicht mehr im selben Zusammenhang berücksichtigen kann.
Der zweite Fehler ist das mehrfache Aufstellen des Gerüsts, weil die Gewerke ohne gemeinsamen Terminplan beauftragt wurden. Jeder zusätzliche Auf- und Abbau kostet Zeit und Geld, die sich mit einer koordinierten Reihenfolge vermeiden lassen.
Drittens wird die Elektro-Vorbereitung vor dem Fassadenschluss übersehen. Wer erst nach der Dämmung merkt, dass eine Leitung für die spätere Wallbox fehlt, muss entweder die frische Fassade wieder öffnen oder auf eine schlechtere Aufputzlösung ausweichen.
Viertens: Schadstoffprüfung ausgelassen. Wird bei einer Fassade aus den 1970er- oder 1980er-Jahren ohne vorherige Untersuchung abgebrochen, drohen Baustopp und Nachtragskosten für die fachgerechte Entsorgung.
Fünftens: Die Fenster-Dämmstärke wird zwischen Fensterbauer und Fassadenbauer nicht abgestimmt. Ist die geplante WDVS-Dicke beim Fenstereinbau nicht bekannt, sitzt der Rahmen zu weit innen oder außen, und der RAL-gerechte Anschluss lässt sich nicht mehr herstellen.