Die meisten Nachträge entstehen nicht auf der Baustelle, sondern vorher — durch eine Ausschreibung, die Abhängigkeiten zwischen den Gewerken ignoriert, und durch Angebote, die auf unterschiedlichen Annahmen beruhen. Wer die Reihenfolge kennt und sie in ein gemeinsames Leistungsverzeichnis überträgt, schließt die häufigsten Streitpunkte von vornherein aus. Dieser Beitrag zeigt, was vor Baubeginn geklärt sein muss, in welcher Reihenfolge die Gewerke arbeiten und wo die typischen Fehlerquellen liegen.
Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie ein Leistungsverzeichnis schreiben lassen, müssen vier Fragen beantwortet sein — sonst entstehen die ersten Nachträge, bevor überhaupt ein Betrieb auf der Baustelle war.
Schadstoffe
Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 ist eine Schadstoffuntersuchung vor jedem Abbruch Pflicht, nicht Kür. Asbest in Fliesenklebern, Bodenbelägen oder Dachplatten, künstliche Mineralfasern in alten Dämmungen, PAK-haltige Kleber unter Parkett — wird das erst während der Arbeiten entdeckt, steht die Baustelle, und die Entsorgung wird zum ungeplanten Nachtrag mit Wochen Verzug. Ein Gutachten vor Ausschreibung kostet wenig im Vergleich zum Stillstand danach.
Feuchtigkeit
Feuchte Wände oder ein durchfeuchteter Keller sind kein Malerproblem, sondern ein Ursachenproblem. Vor jeder Sanierung muss geklärt sein, ob es sich um aufsteigende Feuchte, eine defekte Horizontalsperre, drückendes Wasser oder Kondensat handelt. Wird die Ursache nicht behoben, bevor Trockenbau, Estrich oder Malerarbeiten beginnen, ist der Schaden nach wenigen Monaten wieder da — und die Sanierung war umsonst.
Statik
Sobald tragende Wände, Decken oder das Dachtragwerk betroffen sind — etwa beim Entfernen von Wänden für einen offenen Grundriss oder beim Dachausbau (ZIMM, DACH) —, braucht es eine statische Prüfung durch einen Tragwerksplaner. Ohne diese Freigabe darf der Rohbauer nicht öffnen, und ohne sie ist jede spätere Änderung ein Nachtrag mit Planungsverzug.
Genehmigungen
Nutzungsänderungen, Dachgauben, Fassadenänderungen oder Eingriffe in die Statik sind in der Regel genehmigungspflichtig. Die Bearbeitungszeit bei der Bauaufsicht liegt je nach Bundesland und Vorhaben zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten. Wer die Ausschreibung startet, bevor die Genehmigung vorliegt, riskiert, dass Betriebe zwar gebunden, aber nicht einsetzbar sind — mit Konventionalstrafen oder Terminverschiebungen als Folge.
Die Reihenfolge der Gewerke — und warum sie so und nicht anders ist
Die Abfolge ergibt sich aus physikalischen und bautechnischen Zwängen, nicht aus Gewohnheit. Eine typische Sanierung mit Rückbau, Anbau- oder Dachanteilen läuft in dieser Reihenfolge:
1. Abbruch — erst wird zurückgebaut, was weichen muss, einschließlich Schadstoffsanierung. 2. Rohbau — neue Wände, Deckenöffnungen, Fundamente. 3. Zimmerer- und Dacharbeiten (ZIMM, DACH) — Tragwerk und Dichtheit gegen Witterung herstellen, bevor innen weitergearbeitet wird. 4. Gerüst — wird einmal für alle Außengewerke aufgebaut. 5. Fassade und Fenster (FASS, FEN) — Gebäudehülle schließen. 6. Metall- und Schlosserarbeiten — Geländer, Stahlträger, Balkonanker, soweit sie mit dem Rohbau verzahnt sind. 7. Elektro, Sanitär, Heizung — Rohinstallation (ELEKT, SAN, HEI) — Leitungen und Leerrohre, solange Wände und Decken noch offen sind. 8. Trockenbau — Wände und Decken schließen, nachdem die Installation abgenommen ist. 9. Estrich — Fußbodenaufbau, danach Trocknungszeit. 10. Fliesen — nach Belegreife des Estrichs. 11. Tischlerarbeiten — Innentüren, Einbauten. 12. Malerarbeiten — Anstriche, wenn Staub erzeugende Arbeiten abgeschlossen sind. 13. Bodenbeläge — als eines der letzten Gewerke, um Beschädigung zu vermeiden. 14. Außenanlagen — nach Abbau des Gerüsts.
Jede Verschiebung aus dieser Logik heraus — etwa Malerarbeiten vor der Elektroinstallation oder Bodenbelag vor der Heizungsinbetriebnahme — erzeugt entweder doppelte Arbeit oder Folgeschäden, die als Nachtrag auf der Rechnung landen.
Die kritischen Abhängigkeiten in diesem Projekt
Drei Abhängigkeiten entscheiden in nahezu jedem Sanierungsprojekt über Mehrkosten oder einen glatten Ablauf:
Belegreife des Estrichs wird gemessen, nicht geschätzt
Vor dem Verlegen von Fliesen oder Bodenbelägen muss die Restfeuchte im Estrich per CM-Messung nachgewiesen werden — nach DIN 18560 gelten für Zementestrich in der Regel unter 2 CM-% (unter 1,8 CM-% bei beheiztem Estrich), bei Anhydritestrich niedrigere Werte. Wird auf Verdacht verlegt, drohen Blasenbildung, Ablösungen und Schimmel unter dem Belag — ein Nachtrag, der leicht in den vierstelligen Bereich geht.
Ein Gerüst für alle Außengewerke
Gerüst wird einmal aufgebaut und für Dach, Fassade, Fenstermontage von außen und gegebenenfalls Malerarbeiten gemeinsam genutzt. Wird die Reihenfolge der Außengewerke nicht abgestimmt, baut ein Betrieb das Gerüst ab, ein anderer braucht es zwei Wochen später erneut — die zweite Miete zahlt in der Praxis meist der Bauherr.
Haustechnik vor dem Schließen von Wänden und Böden
Elektro-, Sanitär- und Heizungsleitungen (ELEKT, SAN, HEI) müssen vollständig verlegt und abgenommen sein, bevor Trockenbau oder Estrich sie einschließen. Jede nachträglich vergessene Steckdose, jeder fehlende Leerrohr-Anschluss für die spätere Smart-Home-Nachrüstung bedeutet: Wand oder Boden wieder öffnen. Das ist der häufigste Einzelgrund für Nachträge in Sanierungsprojekten.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Ein Vorhaben wird erst dann vergleichbar anbietbar, wenn es in ein Leistungsverzeichnis übersetzt ist: Mengen, Positionen, Vorbemerkungen zu Ausführungsart und Schnittstellen zwischen den Gewerken. Fragen Sie drei Betriebe ohne gemeinsames LV nach einem Angebot, bekommen Sie drei unterschiedliche Leistungsumfänge zu drei unterschiedlichen Preisen — vergleichbar sind diese Angebote nicht, weil jeder Betrieb eigene Annahmen zu Mengen, Material und Schnittstellen trifft. Der günstigste Preis ist dann oft der mit den meisten Lücken, und die Lücken werden später als Nachtrag geschlossen.
Ein vollständiges LV legt fest, wer welche Vorleistung liefert (etwa: wer stemmt die Schlitze für die Elektroinstallation, wer entsorgt den Bauschutt), welche Normen gelten und welche Toleranzen zulässig sind. byndl erstellt aus den Angaben des Bauherrn ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen, eine Kostenschätzung sowie einen Terminplan, der die Abhängigkeiten zwischen den Gewerken berücksichtigt, und schreibt anschließend passende Betriebe an. Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos.
Typische Fehler in dieser Lage
Gewerke isoliert statt in Reihenfolge beauftragen. Wer jeden Betrieb einzeln und ohne abgestimmten Terminplan bindet, produziert Leerlauf und Kollisionen — etwa wenn der Elektriker kommt, während der Trockenbauer bereits verputzt.
Schadstoffbeseitigung übersehen oder unterschätzt. Wird sie nicht separat ausgeschrieben und terminiert, verzögert ein Befund während des Abbruchs das gesamte Projekt um Wochen.
Gerüst mehrfach auf- und abbauen lassen. Ohne Abstimmung der Außengewerke fallen doppelte Gerüstkosten an, die im Angebot des Einzelgewerks nicht sichtbar waren.
Elektro- und Sanitärplanung erst nach dem Trockenbau festlegen. Wer beim Grundriss noch unentschlossen ist, sollte diese Entscheidung vor der Rohinstallation treffen — nicht danach.
Fehlende oder widersprüchliche Vorbemerkungen im Angebot. Wenn nicht schriftlich festgelegt ist, wer den Bauschutt entsorgt oder wer die Restfeuchte im Estrich nachweist, wird genau das zum Streitpunkt, sobald es teuer wird.