Muster-Unterlagen für eine Kernsanierung
Ein Beispielprojekt, einmal ganz durchgespielt: 20 Leistungsverzeichnisse mit Kostenschätzung, der Terminplan aller Gewerke, die Prüfung von drei Angeboten mit Vergabeempfehlung, der Werkvertrag und das Abnahmeprotokoll. So sehen die Unterlagen aus, die byndl für Bauherren und Handwerksbetriebe erstellt.
- Schritt 1LeistungsverzeichnisseJe Gewerk ein LV – 20 Stück: mit Preisen als Kostenschätzung, ohne Preise als Angebotsanfrage, dazu die GAEB-Datei.
- Schritt 2TerminplanBauablauf aller Gewerke mit Trocknungszeiten, Abhängigkeiten und mehreren Einsätzen je Gewerk.
- Schritt 3Angebote prüfen und vergebenDrei Angebote für die Dachdeckerarbeiten im Vergleich: Preise, Vollständigkeit, Risiken, Vergabeempfehlung.
- Schritt 4WerkvertragPauschalfestpreisvertrag in Anlehnung an die VOB/B mit dem Leistungsverzeichnis als Anlage.
- Schritt 5AbnahmeprotokollAbnahme unter Vorbehalt mit Mängelliste, Frist zur Nachbesserung und Gewährleistung.
Das Beispielprojekt
Kernsanierung eines Einfamilienhauses (Baujahr 1968)
- freistehend, Keller, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss
- rund 147 m² Bodenfläche
- 20 Gewerke
- Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Photovoltaik
- unbewohnt während der Bauzeit
Das Haus wird vollständig entkernt und energetisch modernisiert: neues Dach mit Dämmung und Dachfenstern, Wärmedämmverbundsystem, neue Fenster, Wärmepumpe mit Fußbodenheizung, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, Photovoltaik, komplett neue Elektro- und Sanitärinstallation, neuer Innenausbau. Im Keller wird asbesthaltiger Bodenbelag fachgerecht zurückgebaut.
Schritt 1
Leistungsverzeichnisse je Gewerk
Jedes LV gibt es dreifach: mit Preisen als Kostenschätzung, so wie der Bauherr es sieht; ohne Preise als Angebotsanfrage, so wie Handwerksbetriebe es erhalten; und als GAEB-Datei (X83) für deren Kalkulationssoftware. Die Vorbemerkungen regeln Normen, Baustelle und die Schnittstellen zu den anderen Gewerken; jede Leistung steht in genau einem LV.
Gerüstbau
6 Positionen, davon 2 Bedarfspositionen
Abbruch / Entkernung
37 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Rohbau / Mauer- & Betonarbeiten
15 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Zimmerer / Holzbau
10 Positionen, davon 2 Bedarfspositionen
Dachdeckerarbeiten
33 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Fenster & Türen
29 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Fassadenbau / -sanierung
30 Positionen, davon 2 Bedarfspositionen
Photovoltaik/Solartechnik
14 Positionen
Elektroinstallation
64 Positionen, davon 3 Bedarfspositionen
Sanitärinstallation
44 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Heizungsinstallation
34 Positionen, davon 3 Bedarfspositionen
Lüftung- und Klimatechnik
14 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Trockenbau
18 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Estricharbeiten
16 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Fliesen- und Plattenarbeiten
31 Positionen, davon 2 Bedarfspositionen
Bodenbelagsarbeiten
22 Positionen, davon 3 Bedarfspositionen
Maler- & Lackierarbeiten
30 Positionen, davon 2 Bedarfspositionen
Tischler / Innenausbau
24 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Schlosser- / Metallbau
8 Positionen, davon 1 Bedarfsposition
Außenanlagen / GaLaBau
19 Positionen, davon 2 Bedarfspositionen
Schritt 2
Terminplan
Der Bauablaufplan für alle Gewerke – mit Gantt-Ansicht und Terminliste. Er berücksichtigt Trocknungs- und Wartezeiten, die Reihenfolge der Gewerke und mehrere Einsätze je Gewerk, zum Beispiel Rohinstallation und Feininstallation.
- 20 Gewerke, 83 Termine
- Start 01.03.2027, Fertigstellung 24.09.2027
- Puffer und Abhängigkeiten je Phase
Schritt 3
Angebotsprüfung und Vergabeempfehlung
Drei vorläufige Angebote für die Dachdeckerarbeiten, verglichen mit der Kostenschätzung aus dem Leistungsverzeichnis: Preisspanne, Ausreißer je Position, Vollständigkeit, Risiken und eine begründete Empfehlung – so, wie sie Bauherren im byndl-Dashboard sehen.
- Musterbetrieb Dach GmbH: 36.883,70 € netto
- Beispiel Bedachungen GmbH: 30.522,60 € netto
- Dachwerk Exempel GmbH: 44.196,80 € netto
- Kostenschätzung laut LV: 37.100,70 € netto
Schritt 4
Werkvertrag
Der Werkvertrag mit dem ausgewählten Dachdeckerbetrieb nach dem Ortstermin: Pauschalfestpreisvertrag in Anlehnung an die VOB/B, mit Ausführungsfristen, Nachtragsregelung, Abnahme und Gewährleistung. Das bepreiste Leistungsverzeichnis ist Anlage 1.
- Pauschalfestpreis statt Abrechnung nach Aufmaß
- Anmerkungen des Betriebs als Vertragsbestandteil
- Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen als Anlage
Schritt 5
Abnahmeprotokoll
Die förmliche Abnahme der Dachdeckerarbeiten nach § 640 BGB: Abnahme unter Vorbehalt mit drei festgestellten Mängeln, jeweils eingestuft und fachlich begründet, mit Stellungnahme des Betriebs, Frist zur Nachbesserung und Hinweis zur Gewährleistung.
- Mängel mit Einstufung, Ort und Begründung
- Frist zur Nachbesserung mit Datum
- Gewährleistung 5 Jahre ab Abnahme
So nutzen Sie die Muster
- Zum Verstehen: So sehen vollständige Unterlagen für eine Sanierung aus – vom Leistungsverzeichnis über den Bauablauf bis zur Abnahme.
- Zum Prüfen: Fehlen in einem Handwerkerangebot Leistungen, die im Muster stehen – etwa Abdichtung, Schutzmaßnahmen oder Entsorgung? Dann beim Betrieb nachfragen.
- Nicht zum Abschreiben: Mengen, Preise und Termine gelten nur für das Beispiel. Für Ihr Vorhaben braucht es eigene Angaben – und einen Ortstermin, bevor ein Festpreis vereinbart wird.
Alle Angaben gehören zum Beispielprojekt: Haus, Personen, Firmen, Preise und Termine sind Beispielangaben. Die Unterlagen folgen denselben fachlichen Vorgaben wie auf byndl; Aufbau und Dateiformate stammen unmittelbar aus byndl. Jede Seite trägt das Wasserzeichen „MUSTER“.
Unterlagen für Ihr eigenes Vorhaben
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben – byndl erstellt daraus je Gewerk ein Leistungsverzeichnis mit Mengen und einer Kostenschätzung als Orientierung. Die ersten beiden Leistungsverzeichnisse sind kostenlos.
Vorhaben beschreibenHäufige Fragen
Ist das ein echtes Projekt?
Nein, es ist ein Beispielprojekt. Haus, Personen, Firmen, Preise und Termine sind Beispielangaben. Die Unterlagen wurden nach denselben fachlichen Vorgaben erstellt, mit denen byndl arbeitet; Aufbau, Layout und Dateiformate stammen unmittelbar aus byndl. Jede Seite trägt das Wasserzeichen „MUSTER“.
Was ist ein Leistungsverzeichnis?
Ein Leistungsverzeichnis (LV) beschreibt jede Bauleistung als eigene Position: was gemacht wird, in welcher Qualität, in welcher Menge und Einheit. Davor stehen Vorbemerkungen zu Baustelle, Normen und Schnittstellen. Alle Betriebe kalkulieren dieselben Positionen, deshalb lassen sich ihre Angebote Position für Position vergleichen.
Warum gibt es für jedes Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis?
Fliesenleger, Elektriker oder Maler bieten jeweils nur auf ihre eigene Leistung. Ein LV je Gewerk grenzt die Arbeiten sauber voneinander ab – etwa wer die Abdichtung im Bad ausführt oder wer die Dosen für Schalter setzt – und Fachbetriebe können gezielt anbieten.
Warum gibt es jedes Leistungsverzeichnis mit und ohne Preise?
Mit Preisen ist es die Kostenschätzung: So sieht der Bauherr sein Leistungsverzeichnis – mit Einheitspreisen aus dem byndl-Preiskatalog als Orientierung. Ohne Preise ist es die Angebotsanfrage: So erhalten Handwerksbetriebe das LV und tragen ihre eigenen Preise ein. Verbindlich wird ein Preis erst mit dem Angebot des Betriebs nach dem Ortstermin.
Was ist eine GAEB-Datei (X83)?
GAEB DA XML ist das Austauschformat der Baubranche für Leistungsverzeichnisse. Die Datenart X83 ist die Angebotsaufforderung ohne Preise. Betriebe lesen sie in ihre Kalkulationssoftware ein, tragen dort ihre Preise ein und geben das Angebot als X84 zurück.
Wann steht der Festpreis fest?
Erst nach dem Ortstermin. Die Angebote im Beispiel sind vorläufig, weil sie ohne Besichtigung allein auf Basis des Leistungsverzeichnisses abgegeben werden. Nach dem Ortstermin gibt der ausgewählte Betrieb ein verbindliches Angebot ab – das ist die Grundlage des Werkvertrags zum Pauschalfestpreis.
Kann ich die Mengen für mein Vorhaben übernehmen?
Nein. Mengen, Maße und Annahmen gelten nur für das Beispielprojekt. Für Ihr Vorhaben braucht es eigene Angaben.
Darf ich die Muster verwenden?
Ja. Sie dürfen die Muster kostenlos herunterladen, ausdrucken und weitergeben. Wenn Sie sie auf einer Website verwenden, freuen wir uns über eine Quellenangabe mit Link auf diese Seite.
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