Sanierung finanzieren: welche Unterlagen die Bank sehen will

Welche Wege es gibt, eine Sanierung zu finanzieren

Die meisten Sanierungen werden aus mehreren Bausteinen bezahlt. Welche davon passen, hängt vor allem von der Höhe der Kosten ab, vom vorhandenen Eigenkapital und davon, ob auf dem Haus noch ein Kredit liegt.

Eigenkapital und Eigenleistung

Erspartes senkt den Kreditbedarf und verbessert in der Regel die Konditionen. Auch Eigenleistung lässt sich einrechnen; die Bank möchte sie dann meist in einer eigenen Aufstellung sehen. Planen Sie dabei nur ein, was Sie zeitlich und handwerklich schaffen.

Modernisierungskredit ohne Grundschuld

Für kleinere Vorhaben bieten Banken Modernisierungs- oder Ratenkredite ohne Eintrag ins Grundbuch an. Das ist unkomplizierter, laut Stiftung Warentest aber in der Regel deutlich teurer als ein Darlehen mit Grundschuld, weil die Bank weniger abgesichert ist. Die Bank prüft dabei vor allem Ihre Kreditwürdigkeit: Einkommen, Ausgaben und Auskunfteidaten wie die Schufa.

Baufinanzierung oder Nachfinanzierung mit Grundschuld

Bei größeren Summen wird die Sanierung meist wie eine Baufinanzierung behandelt: Die Bank sichert das Darlehen über eine Grundschuld auf dem Haus ab. Ist noch ein Hauskredit offen, kommen je nach Bank eine Aufstockung beim bisherigen Kreditgeber oder ein zusätzliches Darlehen infrage. Weil das Haus als Sicherheit dient, will die Bank Unterlagen zum Gebäude sehen, um seinen Wert einzuschätzen. Wer einen Altbau kauft, sollte die Sanierungskosten schon in das erste Finanzierungskonzept aufnehmen – dazu passt der Ratgeber zu den Sanierungskosten vor dem Kauf.

Förderkredite und Zuschüsse

Für energetische Maßnahmen gibt es Förderung des Bundes: Zuschüsse von KfW und BAFA sowie Förderkredite der KfW, die Sie über Ihre Bank oder einen anderen Finanzierungspartner beantragen. Dazu kommen Programme von Ländern und Kommunen. Gefördert werden nur bestimmte Maßnahmen und förderfähige Kosten bis zu Höchstbeträgen – den Rest tragen Sie aus Eigenkapital oder einem weiteren Kredit.

Welche Unterlagen Banken typischerweise sehen wollen

Eine einheitliche Liste gibt es nicht. Welche Unterlagen nötig sind, hängt nach Auskunft der BaFin von Art und Höhe des Kredits ab und wird von der Bank festgelegt. Typischerweise geht es um drei Bereiche:

Unterlagen zum Vorhaben

Was gemacht wird und was es kostet: eine Kostenaufstellung, am besten je Gewerk, dazu Angebote oder Kostenvoranschläge von Fachbetrieben, die die Beträge belegen. Sobald vergeben ist, kommen die Werkverträge hinzu. Je nach Vorhaben verlangt die Bank außerdem eine Aufstellung der Eigenleistungen, bei genehmigungspflichtigen Umbauten die Baugenehmigung und bei Förderung die Bestätigung des Energieeffizienz-Experten oder Fachunternehmens.

Unterlagen zum Gebäude

Vor allem, wenn eine Grundschuld eingetragen werden soll: ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse oder Baupläne, die Wohnflächenberechnung, Lageplan oder Flurkarte, Fotos und der Nachweis der Wohngebäudeversicherung; bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung.

Persönliche Unterlagen

Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, Einkommensteuerbescheide, bei Selbstständigen Bilanzen oder Gewinnermittlungen, die Selbstauskunft der Bank, Ausweis, Nachweise über Eigenkapital (Konto- und Depotauszüge) und eine Übersicht über bestehende Kredite.

Warum eine Kostenaufstellung je Gewerk hilft

Eine einzelne Gesamtsumme sagt der Bank wenig – und Ihnen auch nicht. Wer die Kosten je Gewerk aufstellt, mit Positionen, Mengen und Preisen, hat vier Vorteile:

Nichts wird vergessen

An einer Sanierung sind oft viele Gewerke beteiligt, von Abbruch und Rohbau über Elektro, Sanitär und Heizung bis zu Estrich, Fliesen, Anstrich und Bodenbelag. Je Gewerk aufgestellt fällt auf, was fehlt – etwa Gerüst, Entsorgung, Schutzmaßnahmen oder die Arbeiten an den Übergängen zwischen zwei Gewerken. Was in der Aufstellung fehlt, fehlt später auch in der Finanzierung.

Die Beträge sind nachvollziehbar

Positionen mit Mengen und Preisen zeigen, wie ein Betrag zustande kommt. Sie und die Bank sehen, worauf er beruht, und können Annahmen gezielt prüfen.

Angebote werden vergleichbar

Bieten alle Betriebe auf dieselbe Leistungsbeschreibung an, lassen sich die Angebote Position für Position vergleichen. Wie das gelingt, beschreibt der Ratgeber dazu, wie Sie Angebote vergleichen und gleichwertig machen.

Aus der Schätzung wird ein belegter Betrag

Die Aufstellung lässt sich Gewerk für Gewerk mit Angeboten und später mit Festpreisen belegen. So wird der Anteil, der noch auf Annahmen beruht, mit jedem Schritt kleiner – und Sie sehen früh, ob das Budget reicht oder wo Sie Prioritäten setzen müssen.

Reserve und Kostenrisiken einplanen

Nach Erfahrung der Verbraucherzentrale kommen im Laufe einer Renovierung fast immer zusätzliche Arbeiten hinzu; sie rät, beim Altbau einen großzügigen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben zu lassen. Typische Kostenrisiken sind:

• Verdeckte Mängel im Bestand – Feuchtigkeit, Schäden an Holz oder Leitungen, Schadstoffe, die erst beim Öffnen sichtbar werden.
• Mengen, die erst auf der Baustelle feststehen – etwa Putz- und Estrichflächen oder die Länge neuer Leitungen.
• Leistungen, die nicht beschrieben waren und als Nachträge berechnet werden.
• Preisentwicklung zwischen Planung und Vergabe – wie sich die Baupreise zuletzt entwickelt haben, zeigt der Baupreis-Monitor mit den amtlichen Zahlen.
• Kosten rund um die Bauzeit – etwa doppelte Wohnkosten, wenn Sie während der Arbeiten woanders wohnen.

Eine feste Prozentzahl, die für jedes Haus passt, gibt es nicht. Je älter das Gebäude, je weniger vorher untersucht wurde und je tiefer in die Substanz eingegriffen wird, desto größer sollte die Reserve sein. Weisen Sie sie in der Kostenaufstellung getrennt aus, statt sie in den Positionen zu verstecken.

Planen Sie die Reserve von Anfang an ein. Einen Förderkredit der KfW für das Effizienzhaus können Sie nach der Antragstellung nicht mehr aufstocken, und auch bei einem Bankdarlehen müssen Sie für mehr Geld erneut verhandeln. Ein Festpreis hilft, deckt aber nur die vereinbarte Leistung: Was im Vertrag nicht beschrieben ist, bleibt ein Risiko.

Förderung: die Reihenfolge entscheidet

Förderung des Bundes gibt es vor allem für energetische Maßnahmen, etwa Dämmung, Fenster, Heizung oder die Sanierung zum Effizienzhaus; zuständig sind KfW und BAFA. Die Regeln ändern sich regelmäßig; für Anträge ab dem 21. Juli 2026 gelten neue Bedingungen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt außerdem das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Prüfen Sie den aktuellen Stand deshalb immer direkt bei KfW und BAFA. In welcher Reihenfolge sich energetische Maßnahmen anbieten, beschreibt der Ratgeber zur energetischen Sanierung.

Für einige energetische Maßnahmen am selbst bewohnten Haus ist statt Zuschuss oder Förderkredit eine Steuerermäßigung möglich (§ 35c Einkommensteuergesetz); für dieselbe Maßnahme schließen sich beide Wege aus. Ob und in welcher Höhe gefördert wird, entscheiden KfW und BAFA nach den Regeln, die bei Antragstellung gelten. byndl stellt keine Förderanträge und ersetzt keine Energieberatung. Wer den Weg zum Effizienzhaus plant, findet im Ratgeber zur KfW-Effizienzhaus-Sanierung Kosten und Ablauf.

So hilft byndl bei den Unterlagen

Von der Kostenaufstellung bis zum Festpreis – die Unterlagen für Ihr Finanzierungsgespräch. byndl erstellt aus Ihrer Beschreibung und Ihren Antworten je Gewerk ein Leistungsverzeichnis und führt Sie Schritt für Schritt bis zur Vergabe:

Wollen Sie Förderung beantragen, klären Sie den Fördervorbehalt vor der Unterschrift mit dem Betrieb und Ihrem Energieeffizienz-Experten. Wie Leistungsverzeichnisse von byndl aussehen, zeigen die Muster-Unterlagen für ein Beispielprojekt.

Checkliste: Unterlagen für das Bankgespräch

Je nach Bank und Vorhaben ist die Liste kürzer oder länger. Zum Abhaken am Bildschirm:

Quellen und Stand

Stand: 2. November 2026. Alle Angaben zu Förderung und Finanzierung sind allgemeine Informationen, keine Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind die Merkblätter der Förderstellen und die Bedingungen Ihrer Bank.

• KfW, Merkblatt Kredit Nr. 261 „BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus“, gültig ab 24.09.2026 – Vorhabenbeginn, Verträge unter Bedingung, keine Aufstockung nach Antragstellung
• KfW, Wohngebäude – Kredit (261, 262): Antrag über den Finanzierungspartner, Rolle des Energieeffizienz-Experten
• KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458): Vertrag mit Bedingung, Antrag vor Beginn der Arbeiten, Start nach Zusage
• BAFA, Bundesförderung für effiziente Gebäude – Informationen zur Antragstellung (Einzelmaßnahmen): Vertrag mit Bedingung, technische Projektbeschreibung, Verwendungsnachweis
• BaFin, Kredite & Immobilienfinanzierung: Welche Unterlagen nötig sind, legt die Bank fest; Unterlagen zum Objekt bei Immobilienfinanzierungen
• Stiftung Warentest, Grundwissen Baufinanzierung: Liste der Unterlagen für die Bank
• Stiftung Warentest, Modernisierungskredite im Vergleich (22.03.2023): Kredite ohne Grundbucheintrag, Förderkredite über die Hausbank
• Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können (Stand 06.11.2024): Renovierungskosten und Spielraum für Unvorhergesehenes
• Verbraucherzentrale, GModG: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz? (Stand 21.08.2026)
• § 35c Einkommensteuergesetz: Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen an selbst bewohnten Gebäuden
• Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes (dena)