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Die wichtigsten Begriffe rund um Sanierung, Ausschreibung und Vergabe – vom Leistungsverzeichnis über Werkvertrag und Nachtrag bis zur Abnahme und Schlussrechnung. Kurz erklärt, rechtliche Begriffe mit Verweis auf Gesetz oder VOB/B.
Mit der Abnahme erkennt der Bauherr die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß an. Sie ist der Wendepunkt im Bauvertrag: Die Vergütung wird fällig, die Gefahr für das Werk geht auf den Bauherrn über, und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden. Setzt der Unternehmer nach der Fertigstellung eine angemessene Frist, gilt das Werk als abgenommen, wenn der Bauherr nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert – bei Verbrauchern nur, wenn der Unternehmer zuvor in Textform auf diese Folge hingewiesen hat.
So bei byndl: Auf byndl lässt sich die Abnahme dokumentieren; mit der Zusatzleistung Bauabnahme entsteht ein Abnahmeprotokoll mit Fotos, Mängelliste und Fristen zur Beseitigung.
Nimmt der Bauherr eine Leistung ab, obwohl er einen Mangel kennt, muss er sich seine Rechte wegen dieses Mangels bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Ohne Vorbehalt verliert er für diesen Mangel die Ansprüche auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung; Schadensersatz bleibt möglich. Dasselbe gilt für eine vereinbarte Vertragsstrafe: Sie kann nur verlangt werden, wenn sie bei der Abnahme vorbehalten wurde. Vorbehalte gehören deshalb schriftlich ins Abnahmeprotokoll.
So bei byndl: Im Abnahmeprotokoll auf byndl (Zusatzleistung Bauabnahme) wird festgehalten, ob abgenommen, unter Vorbehalt abgenommen oder die Abnahme verweigert wird.
Mit einer Abschlagsrechnung verlangt der Unternehmer schon während der Bauzeit eine Zahlung für die bis dahin erbrachten, vertragsgemäßen Leistungen. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht; sind sie nicht vertragsgemäß, kann der Bauherr einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen alle Abschläge zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge betragen. Nach der VOB/B gelten Abschlagszahlungen nicht als Abnahme von Teilen der Leistung.
So bei byndl: Auf byndl erstellen Betriebe Abschlagsrechnungen nach dem Leistungsstand je Position; nach dem Werkvertrag dürfen die Abschläge vor der Abnahme insgesamt 90 Prozent des Pauschalfestpreises zuzüglich vereinbarter Nachträge nicht übersteigen.
Eine Alternativposition, auch Wahlposition genannt, beschreibt eine andere Ausführung für eine Grundposition, etwa ein anderes Material oder einen anderen Aufbau. Der Betrieb bietet beide Varianten an, und der Bauherr entscheidet vor der Beauftragung, welche ausgeführt wird. In die Angebotssumme geht nur die Grundposition ein. Davon zu unterscheiden ist die Bedarfsposition, bei der offen ist, ob die Leistung überhaupt gebraucht wird.
Beim Angebotsvergleich werden die Angebote mehrerer Betriebe Position für Position nebeneinandergestellt, meist in einer Tabelle, dem Preisspiegel. So fallen fehlende Leistungen, ungewöhnlich hohe oder niedrige Einheitspreise und abweichende Annahmen auf. Vergleichbar sind Angebote vor allem dann, wenn alle Betriebe auf dasselbe Leistungsverzeichnis anbieten. Der niedrigste Gesamtpreis ist nicht automatisch das wirtschaftlichste Angebot.
So bei byndl: Bei byndl gehören eine KI-Auswertung der Angebote und eine unverbindliche Vergabeempfehlung zur Ausschreibung: Sie prüft die Vollständigkeit und zeigt Ausreißer bei Einzelpreisen; die Entscheidung trifft der Bauherr.
Das Aufmaß ist die Ermittlung der tatsächlich ausgeführten Mengen auf der Baustelle, etwa der verlegten Quadratmeter Fliesen oder der Meter Leitung. Es ist die Grundlage der Abrechnung beim Einheitspreisvertrag; wie gemessen wird, regeln die Abrechnungsabschnitte der VOB/C für das jeweilige Gewerk. Nach der VOB/B sollen die Feststellungen für die Abrechnung möglichst gemeinsam getroffen werden, das sogenannte gemeinsame Aufmaß. Beim Pauschalvertrag ist für die vereinbarte Leistung in der Regel kein Aufmaß nötig.
So bei byndl: Weil die Werkverträge auf byndl Pauschalfestpreisverträge sind, wird nicht nach Aufmaß abgerechnet; auch die Schlussrechnung braucht kein Aufmaß.
Der Bauzeitenplan legt fest, welches Gewerk wann auf der Baustelle arbeitet und welche Arbeiten aufeinander aufbauen. Er berücksichtigt Abhängigkeiten wie die Rohinstallation vor dem Putz oder die Trocknung des Estrichs vor dem Bodenbelag. Bei einer Einzelvergabe müssen die Termine der Betriebe aufeinander abgestimmt werden; verbindlich werden sie erst, wenn sie im jeweiligen Werkvertrag vereinbart sind.
So bei byndl: Mit der Zusatzleistung Terminplanung erstellt byndl einen Bauablauf aller Gewerke in der richtigen Reihenfolge; die Handwerker bestätigen die Termine mit ihrem Angebot.
Eine Bedarfsposition beschreibt eine Leistung, von der bei der Ausschreibung noch nicht feststeht, ob und in welchem Umfang sie gebraucht wird – etwa das Ersetzen morscher Balken, deren Zustand erst nach dem Öffnen sichtbar wird. Der Betrieb nennt dafür einen Einheitspreis, die Position fließt aber nicht in die Angebotssumme ein. Ausgeführt und bezahlt wird sie nur, wenn der Bauherr sie anordnet. Öffentliche Auftraggeber sollen Bedarfspositionen nach der VOB/A grundsätzlich nicht aufnehmen; bei Sanierungen im Bestand helfen sie, Unklares schon vorab zu bepreisen.
So bei byndl: Bei byndl werden Leistungen, die nur bei einem Befund nötig werden (etwa „nur bei Schadensbefund“), als Bedarfspositionen ausgewiesen; der Werkvertrag vergütet sie nur, wenn der Bauherr sie vor der Ausführung in Textform anordnet.
Hat ein Betrieb Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, gegen vom Bauherrn gelieferte Stoffe oder gegen die Vorleistung eines anderen Gewerks, muss er sie unverzüglich mitteilen, möglichst vor Beginn der Arbeiten. Die VOB/B verlangt dafür die Schriftform. Unterlässt er den Hinweis, haftet er in der Regel für einen daraus entstehenden Mangel; hat er ihn gegeben, bleibt der Bauherr für seine Vorgabe verantwortlich. Ein typisches Beispiel ist ein noch zu feuchter Estrich, auf den Parkett verlegt werden soll.
So bei byndl: Im Werkvertrag auf byndl teilt der Betrieb Bedenken unverzüglich in Textform mit; Nachrichten über die Plattform genügen.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das Förderprogramm des Bundes für die energetische Sanierung. Gefördert werden Einzelmaßnahmen (BEG EM) wie Dämmung, Fenster, Lüftung, Heizungstausch und Heizungsoptimierung sowie die Sanierung zum Effizienzhaus (BEG WG). Anträge für Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik laufen über das BAFA, die Heizungsförderung und das Effizienzhaus über die KfW. Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden; einen Liefer- oder Leistungsvertrag darf man vorher nur mit einer Bedingung schließen, die an die Förderzusage geknüpft ist.
Die Förderrichtlinien wurden 2026 neu gefasst, und die Konditionen ändern sich häufig. Maßgeblich sind die aktuellen Angaben von BAFA und KfW.
Eine E-Rechnung ist eine Rechnung in einem strukturierten elektronischen Format, das sich maschinell verarbeiten lässt und der europäischen Norm EN 16931 entspricht; eine einfache PDF-Datei ist keine E-Rechnung. Zwischen inländischen Unternehmen müssen seit 2025 alle E-Rechnungen empfangen können; für das Ausstellen gelten Übergangsfristen bis Ende 2026, für Betriebe mit höchstens 800.000 Euro Vorjahresumsatz bis Ende 2027. Für Rechnungen an private Bauherren gilt die E-Rechnungspflicht nicht, eine Rechnung muss der Betrieb bei Bauleistungen aber auch Privatleuten innerhalb von sechs Monaten ausstellen. Gängige Formate sind XRechnung und ZUGFeRD.
Der Einheitspreis ist der Preis für eine Mengeneinheit einer Position, zum Beispiel je Quadratmeter, laufendem Meter oder Stück. Er enthält Lohn, Material und Geräte sowie die Zuschläge des Betriebs für Baustellengemeinkosten, allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Multipliziert mit der Menge ergibt er den Gesamtpreis der Position. Weil alle Betriebe dieselben Positionen bepreisen, lassen sich Angebote über die Einheitspreise vergleichen.
So bei byndl: Auf byndl tragen Betriebe ihre Einheitspreise je Position direkt im Angebot ein oder lesen sie per GAEB-Datei aus ihrer Kalkulationssoftware ein.
Beim Einheitspreisvertrag stehen die Einheitspreise fest, abgerechnet werden aber die tatsächlich ausgeführten Mengen. Die Mengen im Leistungsverzeichnis sind deshalb nur Vordersätze; die Endsumme ergibt sich erst aus dem Aufmaß. Die VOB/B sieht diese Abrechnungsart vor, wenn nichts anderes vereinbart ist. Weicht eine Menge um mehr als 10 Prozent ab, kann nach der VOB/B ein neuer Einheitspreis verlangt werden.
So bei byndl: Die Werkverträge auf byndl sind keine Einheitspreisverträge: Die Einheitspreise des Leistungsverzeichnisses dienen nur zur Bewertung von Nachträgen und von Teilleistungen bei einer Kündigung.
Bei der Einzelvergabe beauftragt der Bauherr jedes Gewerk bei einem eigenen Fachbetrieb, mit jeweils eigenem Vertrag. Er kann so für jedes Gewerk einen passenden Betrieb wählen, und der Aufschlag, den ein Generalunternehmer für Koordination und Risiko kalkuliert, entfällt. Dafür liegt die Abstimmung der Schnittstellen und Termine zwischen den Gewerken beim Bauherrn. Saubere Leistungsverzeichnisse je Gewerk und ein Bauzeitenplan sind deshalb besonders wichtig.
So bei byndl: Bei byndl wird gewerkeweise ausgeschrieben: je Gewerk ein Leistungsverzeichnis und ein Werkvertrag mit dem beauftragten Betrieb.
Bei der Entkernung wird ein Gebäude bis auf die tragende Konstruktion zurückgebaut: Bodenbeläge, Estrich, Putz, Verkleidungen, nicht tragende Wände sowie alte Leitungen und Sanitäranlagen werden entfernt. Sie ist meist der erste Schritt einer Kernsanierung. Vorher sollte geklärt sein, welche Wände tragend sind und ob Schadstoffe wie Asbest zu erwarten sind, denn davon hängen Arbeitsschutz und Entsorgung ab. Die Entsorgung der sortierten Abfälle ist ein eigener Kostenpunkt.
So bei byndl: Bei byndl gehört die Entkernung zum Gewerk Abbruch mit Rückbau und Entsorgung; beim Einstieg fragt byndl auch nach einem Schadstoffverdacht.
Frisch eingebrachter Estrich enthält viel Wasser und muss trocknen, bevor Fliesen, Parkett oder andere Beläge darauf verlegt werden. Belegreif ist er, wenn seine Restfeuchte für den geplanten Belag niedrig genug ist; das misst der verlegende Betrieb vor Beginn, meist mit der CM-Methode. Die Grenzwerte hängen von Estrichart, Belag und Fußbodenheizung ab; als grobe Faustregel für Zementestrich gilt etwa eine Woche je Zentimeter Dicke, bei dickeren Schichten deutlich länger. Bei einer Fußbodenheizung gehört ein protokolliertes Aufheizen dazu.
So bei byndl: Im Terminplan von byndl (Zusatzleistung Terminplanung) ist der Estrich in Verlegung und Trocknung bis zur Belegreife aufgeteilt; Fliesen- und Bodenbelagsarbeiten folgen erst danach.
GAEB steht für den Gemeinsamen Ausschuss Elektronik im Bauwesen und bezeichnet das Standardformat, mit dem Leistungsverzeichnisse zwischen Programmen ausgetauscht werden (GAEB DA XML). Die Dateiendung zeigt die Phase: X83 ist die Angebotsaufforderung ohne Preise, X84 die Angebotsabgabe mit den Preisen des Bieters. Betriebe lesen eine X83-Datei in ihre Kalkulationssoftware ein, kalkulieren dort und geben das Angebot als X84 zurück. So muss niemand Positionen abtippen.
So bei byndl: Auf byndl laden Betriebe das Leistungsverzeichnis als X83-Datei herunter und lesen ihre Preise als X84-Datei wieder in das Angebot ein.
Ein Generalunternehmer übernimmt die Ausführung aller oder fast aller Gewerke aus einer Hand und schließt dafür einen einzigen Vertrag mit dem Bauherrn. Einen Teil der Leistungen führt er selbst aus, den Rest vergibt er an Nachunternehmer. Der Bauherr hat einen Ansprechpartner und gibt die Abstimmung der Gewerke ab; im Preis sind dafür Aufschläge für Koordination und Risiko enthalten. Ein Generalübernehmer führt dagegen selbst keine Bauleistungen aus.
Ob ein Gerüst extra bezahlt wird, regelt die VOB/C für jedes Gewerk: Arbeitsgerüste, die ein Betrieb für seine eigene Leistung braucht, sind in vielen Gewerken eine Nebenleistung und damit im Preis enthalten. Bei Putz-, Maler- oder Trockenbauarbeiten gilt das nach den jeweiligen Normen nur bis zu einer bestimmten Arbeitshöhe (3,50 m über der Standfläche); höhere Gerüste sind Besondere Leistungen. Auch Gerüste für andere Gewerke sind Besondere Leistungen, deshalb wird etwa ein Fassadengerüst für mehrere Gewerke meist als eigene Leistung ausgeschrieben. Im Leistungsverzeichnis sollte klar stehen, wer das Gerüst stellt und wie lange es vorgehalten wird.
So bei byndl: Bei byndl wird ein Gerüst, das etwa für Dach- oder Fassadenarbeiten nötig ist, als eigenes Gewerk Gerüstbau ausgeschrieben; die übrigen Leistungsverzeichnisse enthalten dann keine Gerüstpositionen.
Grundlage: VOB/C, Abschnitt 4 der jeweiligen ATV (DIN-Normen, kostenpflichtig)
Der Gesamtpreis einer Position ist das Produkt aus Menge und Einheitspreis, zum Beispiel 42 m² × 65 €/m² = 2.730 €. Die Summe aller Gesamtpreise ergibt die Angebotssumme eines Leistungsverzeichnisses. Bedarfs- und Alternativpositionen werden dabei in der Regel nicht mitgerechnet. Stimmt ein Gesamtpreis rechnerisch nicht mit Menge mal Einheitspreis überein, lohnt eine Rückfrage beim Betrieb.
So bei byndl: Bei byndl wird die verbindliche Angebotssumme im Werkvertrag – abzüglich eines vereinbarten Nachlasses – zum Pauschalfestpreis.
Umgangssprachlich heißt Gewährleistung, dass der Unternehmer für Mängel seiner Leistung einsteht; das Gesetz spricht von Mängelansprüchen. Der Bauherr kann zunächst Nacherfüllung verlangen und nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen, zurücktreten, mindern oder Schadensersatz fordern. Bei Arbeiten an einem Bauwerk verjähren die Ansprüche nach dem BGB in fünf Jahren ab der Abnahme; die VOB/B sieht vier Jahre vor, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine Garantie ist davon zu unterscheiden: Sie ist ein zusätzliches, freiwilliges Versprechen.
So bei byndl: Der Muster-Werkvertrag auf byndl vereinbart fünf Jahre für Arbeiten an einem Bauwerk ab der Abnahme; die kürzeren Fristen der VOB/B gelten nicht.
Ein Gewerk ist ein abgegrenzter Bereich der Bauleistungen, den ein Fachbetrieb ausführt, etwa Elektro, Sanitär, Fliesen, Estrich oder Malerarbeiten. Bei einer größeren Sanierung arbeiten oft zehn und mehr Gewerke nacheinander und nebeneinander. Wichtig sind die Schnittstellen: Es muss feststehen, welches Gewerk zum Beispiel die Abdichtung im Bad oder das Setzen der Schalterdosen übernimmt.
So bei byndl: Bei byndl erhält jedes Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis; jede Leistung steht in genau einem LV, damit sie weder doppelt noch gar nicht angeboten wird.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein Beratungsbericht für ein Wohngebäude, den ein Energieberater aus der Energieeffizienz-Expertenliste im Rahmen der geförderten Energieberatung für Wohngebäude erstellt. Er zeigt, wie das Haus entweder Schritt für Schritt oder in einem Zug energetisch saniert werden kann, und bringt die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge. Der iSFP verpflichtet nicht zur Umsetzung. Wer Maßnahmen aus einem iSFP umsetzt, kann in der BEG-Förderung Vorteile erhalten; die aktuellen Konditionen nennt das BAFA.
Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude bis auf die tragende Substanz entkernt und anschließend weitgehend neu ausgebaut: Leitungen, Heizung, Bäder, Böden, Putz und oft auch Fenster, Dach und Dämmung. Danach entspricht der Ausbau weitgehend einem Neubau, das Tragwerk bleibt erhalten. Weil viele Gewerke beteiligt sind, sind Reihenfolge, Schnittstellen und eine Schadstoffprüfung vor Beginn besonders wichtig.
So bei byndl: Die Muster-Unterlagen von byndl zeigen eine Kernsanierung eines Einfamilienhauses mit allen Leistungsverzeichnissen je Gewerk, Terminplan, Werkvertrag und Abnahmeprotokoll.
Ein Kostenanschlag, umgangssprachlich Kostenvoranschlag, ist eine Berechnung der voraussichtlichen Kosten durch den Unternehmer, für deren Richtigkeit er nicht einsteht. Zeigt sich, dass das Werk nur mit einer wesentlichen Überschreitung ausführbar ist, muss der Unternehmer das unverzüglich anzeigen, und der Bauherr kann den Vertrag kündigen. Der Unternehmer erhält dann nur einen der bis dahin geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung. Was als wesentlich gilt, hängt vom Einzelfall ab; wer Sicherheit will, vereinbart einen Festpreis.
Eine Kostenschätzung gibt früh eine Größenordnung der zu erwartenden Kosten an, bevor Angebote vorliegen. Sie beruht auf Richtwerten, etwa Preisen je Quadratmeter oder je Position, und ist weder Angebot noch Festpreis. In der Kostenplanung nach DIN 276 ist sie eine frühe Stufe der Kostenermittlung; genauer werden später Kostenberechnung und Kostenanschlag. Für den Bauherrn ist sie vor allem ein Maßstab, um eingehende Angebote einzuordnen.
So bei byndl: Bei byndl ist das Leistungsverzeichnis mit Preisen die Kostenschätzung: Einheitspreise aus dem byndl-Preiskatalog als unverbindliche Orientierung, Position für Position.
Ein Leistungsverzeichnis beschreibt eine Bauleistung in einzelnen Positionen: was ausgeführt wird, in welcher Qualität, in welcher Menge und Einheit. Davor stehen Vorbemerkungen zu Baustelle, Normen und Schnittstellen. Alle Betriebe kalkulieren dieselben Positionen, deshalb lassen sich ihre Angebote Position für Position vergleichen. Nach der Beauftragung wird das LV Teil des Vertrags und legt fest, was geschuldet ist.
So bei byndl: Bei byndl entsteht je Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis – als PDF mit Preisen (Kostenschätzung), als PDF ohne Preise (Angebotsanfrage) und als GAEB-Datei.
Auch: Leitfabrikat, oder gleichwertig, Gleichwertigkeit
Ein Leitfabrikat ist ein im Leistungsverzeichnis genanntes Produkt, das die gewünschte Qualität beschreibt, versehen mit dem Zusatz „oder gleichwertig“. Der Betrieb darf dann ein anderes Produkt anbieten, wenn es in den wesentlichen Eigenschaften gleichwertig ist, und nennt es in seinem Angebot. Öffentliche Auftraggeber müssen grundsätzlich produktneutral ausschreiben und dürfen Marken nur ausnahmsweise und nur mit diesem Zusatz nennen. Ob ein angebotenes Ersatzprodukt gleichwertig ist, sollte vor der Beauftragung geklärt sein.
So bei byndl: Bei Positionen mit „oder gleichwertig“ tragen Betriebe auf byndl ihr angebotenes Fabrikat ein; das Feld steht auch in der GAEB-Datei bereit.
Mit der Mängelanzeige teilt der Bauherr dem Unternehmer einen Mangel mit und verlangt die Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist. Den Mangel beschreibt er möglichst genau nach seinem Erscheinungsbild, etwa „Riss in der Fuge über der Dusche“; die Ursache muss er nicht kennen. Erst wenn die Frist erfolglos abgelaufen ist, kann er den Mangel auf Kosten des Unternehmers beseitigen lassen oder weitere Mängelrechte geltend machen. Nach der VOB/B beginnt mit dem schriftlichen Verlangen für den gerügten Mangel eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren, die nicht vor der regulären Frist endet.
So bei byndl: Im Werkvertrag auf byndl zeigt der Bauherr Mängel in Textform an; Nachrichten über die Plattform genügen.
Bei der Massenermittlung werden vor der Ausschreibung die Mengen für jede Position berechnet, meist aus Plänen, Fotos und einem Aufmaß des Bestands, zum Beispiel Wandflächen in Quadratmetern oder Leitungslängen in Metern. Diese Mengen stehen als Vordersätze im Leistungsverzeichnis. Je genauer sie sind, desto besser passen Angebote und spätere Abrechnung zusammen. Das Aufmaß erfasst dagegen nach der Ausführung die tatsächlich gebauten Mengen.
So bei byndl: Bei byndl stehen die Mengen im Leistungsverzeichnis auf Grundlage der Angaben zum Vorhaben; der ausgewählte Betrieb prüft sie vor seinem verbindlichen Angebot, insbesondere beim Ortstermin.
Mehr- oder Mindermengen entstehen, wenn auf der Baustelle mehr oder weniger ausgeführt wird, als im Leistungsverzeichnis angesetzt war. Beim Einheitspreisvertrag ändern sie die Abrechnungssumme; nach der VOB/B bleibt der Einheitspreis bis zu einer Abweichung von 10 Prozent gleich, darüber kann ein neuer Preis verlangt werden. Beim Pauschalvertrag bleibt der Preis grundsätzlich unverändert, solange die Leistung selbst gleich bleibt; einen Ausgleich gibt es nur, wenn die Abweichung so erheblich ist, dass ein Festhalten am Preis nicht zumutbar ist. Geänderte oder zusätzliche Leistungen sind dagegen ein Fall für einen Nachtrag.
So bei byndl: Im Pauschalfestpreisvertrag auf byndl ändern Mehr- oder Mindermengen innerhalb des beauftragten Leistungsumfangs den Preis nicht.
Ein Nachtrag ist eine zusätzliche Vergütung für Leistungen, die im Vertrag nicht enthalten waren oder geändert ausgeführt werden, etwa weil sich beim Öffnen einer Wand ein Schaden zeigt oder der Bauherr etwas anders haben möchte. Nach dem BGB kann der Bauherr eine Änderung verlangen und sie, wenn binnen 30 Tagen keine Einigung zustande kommt, in Textform anordnen; die Vergütung richtet sich dann nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Nachträge sollten vor der Ausführung schriftlich vereinbart werden. Viele Nachträge lassen sich durch ein vollständiges Leistungsverzeichnis und einen gründlichen Ortstermin vermeiden.
So bei byndl: Auf byndl reicht der Betrieb Nachträge über die Plattform ein, und der Werkvertrag verlangt, sie vor Beginn der Arbeiten in Textform zu vereinbaren; mit der Zusatzleistung Nachtragsprüfung wird ein Nachtrag vor der Zusage auf Berechtigung geprüft.
Nebenleistungen gehören nach der VOB/C auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Vertrag zur Leistung und sind mit den vereinbarten Preisen abgegolten, etwa das Einrichten der eigenen Arbeitsstelle oder das Beseitigen des eigenen Bauschutts. Besondere Leistungen sind dagegen nur geschuldet, wenn sie in der Leistungsbeschreibung stehen, und werden gesondert vergütet. Welche Leistung wohin gehört, zählt Abschnitt 4 der jeweiligen ATV für jedes Gewerk auf. Was als Besondere Leistung gebraucht wird, sollte deshalb als eigene Position im Leistungsverzeichnis stehen, sonst droht ein Nachtrag.
So bei byndl: Im Werkvertrag auf byndl sind Nebenleistungen im Sinne der ATV mit dem Pauschalfestpreis abgegolten.
Beim Ortstermin besichtigt der Handwerksbetrieb die Baustelle, bevor er sein Angebot verbindlich macht. Er prüft Mengen, den Zustand des Bestands, die Zugänglichkeit und Besonderheiten, die sich aus Plänen und Fotos nicht ablesen lassen. Was dabei auffällt, sollte schriftlich festgehalten und ins Angebot übernommen werden. Ein Festpreis ohne Ortstermin ist im Bestand mit einem höheren Risiko für Nachträge verbunden.
So bei byndl: Bei byndl besichtigt nur der Betrieb, den der Bauherr vorläufig ausgewählt hat; erst danach bestätigt er sein Angebot verbindlich. Verzichtet er auf den Ortstermin, wird das mit Begründung im Werkvertrag festgehalten.
Beim Pauschalfestpreis vereinbaren Bauherr und Betrieb für eine fest beschriebene Leistung einen Gesamtpreis, der bis zur Fertigstellung gilt. Abgerechnet wird nicht nach Aufmaß; Mehr- oder Mindermengen innerhalb des vereinbarten Umfangs ändern den Preis nicht, das Mengenrisiko trägt der Betrieb. Ändert der Bauherr die Leistung oder kommen Leistungen hinzu, wird der Preis über einen Nachtrag angepasst. Je genauer das Leistungsverzeichnis und je gründlicher der Ortstermin, desto verlässlicher ist der Festpreis.
So bei byndl: Die Werkverträge auf byndl sind Pauschalfestpreisverträge in Anlehnung an die VOB/B: Die verbindliche Angebotssumme abzüglich eines vereinbarten Nachlasses gilt als Festpreis bis zur Fertigstellung, Lohn- und Materialpreissteigerungen trägt der Betrieb.
Eine Position ist die kleinste Einheit eines Leistungsverzeichnisses: eine klar abgegrenzte Teilleistung mit Kurztext, Langtext, Menge, Einheit und Preis. Die Ordnungszahl (OZ) gibt ihren Platz in der Gliederung an, etwa 01.02.003 für Titel 1, Untertitel 2, Position 3. Der Langtext beschreibt Material, Ausführung und was alles dazugehört. Neben normalen Positionen gibt es Bedarfs- und Alternativpositionen.
So bei byndl: Bei byndl tragen Positionen eine dreistufige Ordnungszahl wie 01.01.001, die auch in der GAEB-Datei erhalten bleibt.
Die Rohinstallation umfasst die Leitungen und Anschlüsse, die später hinter Putz, Vorwand oder Estrich verschwinden: Wasser- und Abwasserrohre, Heizungsleitungen, Leerrohre, Kabel und Unterputzdosen. Sie wird vor Putz, Trockenbau und Estrich ausgeführt; danach ist sie kaum noch zugänglich. Erst nach Putz, Fliesen und Anstrich folgt die Feininstallation mit Armaturen, Sanitärobjekten, Schaltern und Steckdosen. Eine Druckprobe der Rohrleitungen und Fotos der offenen Installation vor dem Verschließen sind sinnvoll.
So bei byndl: Im Terminplan von byndl (Zusatzleistung Terminplanung) haben Gewerke wie Sanitär oder Elektro mehrere Einsätze, zum Beispiel Rohinstallation und später Feininstallation.
Ein Schadstoffgutachten klärt vor Abbruch- oder Sanierungsarbeiten, ob im Gebäude gesundheitsgefährdende Stoffe stecken, etwa Asbest, PCB, PAK oder alte Mineralwolle. Dazu werden Proben genommen, etwa aus Fliesenkleber, Putz, Spachtelmasse oder Bodenbelägen, und im Labor untersucht. Bei Gebäuden, mit deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, muss mit asbesthaltigen Bauprodukten gerechnet werden. Wer Arbeiten an einem Gebäude veranlasst, muss dem Betrieb vor Beginn das Baujahr und die vorliegenden Informationen zu Schadstoffen mitteilen – das gilt auch für private Bauherren.
Die Schlussrechnung rechnet die gesamte Leistung nach der Fertigstellung ab: vereinbarter Preis oder ausgeführte Mengen, Nachträge und angeordnete Zusatzleistungen, abzüglich der bereits gezahlten Abschläge. Nach dem BGB wird die Vergütung fällig, wenn das Werk abgenommen ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt; prüffähig ist sie, wenn sie die erbrachten Leistungen übersichtlich und nachvollziehbar aufstellt. Erhebt der Bauherr nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit, gilt sie als prüffähig. Bei Bauleistungen an Privatleute muss der Betrieb die Rechnung innerhalb von sechs Monaten nach der Ausführung ausstellen.
So bei byndl: Auf byndl ist eine Schlussrechnung erst nach der Abnahme möglich; im Pauschalfestpreisvertrag ist dafür kein Aufmaß nötig.
Mit einem Sicherheitseinbehalt behält der Bauherr einen Teil der Vergütung zurück, um Ansprüche wegen Mängeln abzusichern, die erst nach der Abnahme auftreten. Er muss vertraglich vereinbart sein; Höhe und Dauer legt der Vertrag fest, häufig sind es fünf Prozent bis zum Ende der Verjährungsfrist. Der Betrieb kann den Einbehalt meist durch eine Bürgschaft ablösen. Unabhängig davon muss der Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von fünf Prozent für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung leisten.
So bei byndl: Im Werkvertrag auf byndl kann der Bauherr 5 Prozent der Abrechnungssumme von der Schlusszahlung einbehalten, bis die Verjährungsfrist für Mängelansprüche abläuft; der Betrieb kann den Einbehalt durch eine Bürgschaft ablösen.
Stundenlohnarbeiten werden nicht nach Menge, sondern nach Arbeitszeit und verbrauchtem Material abgerechnet; sie eignen sich für kleine, vorab schwer beschreibbare Arbeiten. Nach der VOB/B werden sie nur vergütet, wenn sie vor Beginn ausdrücklich als Stundenlohnarbeiten vereinbart wurden. Der Betrieb weist sie mit Stundenzetteln nach, die der Bauherr innerhalb von sechs Werktagen prüft und zurückgibt. Nicht fristgerecht zurückgegebene Stundenzettel gelten nach der VOB/B als anerkannt.
So bei byndl: Im Werkvertrag auf byndl sind Stundenlohnarbeiten nicht im Pauschalfestpreis enthalten; sie werden nur nach Anordnung in Textform vergütet und mit Stundenzetteln nachgewiesen, die mindestens wöchentlich zur Gegenzeichnung vorgelegt werden.
Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Er bedarf der Textform; der Verbraucher hat ein Widerrufsrecht, über das er belehrt werden muss, und die Abschlagszahlungen sind auf 90 Prozent der Gesamtvergütung begrenzt. Wird beim Neubau nur ein einzelnes Gewerk beauftragt, liegt nach dem Bundesgerichtshof kein Verbraucherbauvertrag vor (Urteil vom 16. März 2023, VII ZR 94/22). Ob ein Vertrag darunter fällt, hängt deshalb vom Umfang der beauftragten Leistung ab.
Auch: VOB Teil B, Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, VOB-Vertrag
Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) enthält Allgemeine Vertragsbedingungen für Bauverträge, aktuell in der Fassung 2016. Sie ist kein Gesetz und gilt nur, wenn sie vereinbart wird; dann regelt sie viele Punkte abweichend vom BGB, etwa Abnahme, Abrechnung, Zahlungen und Mängelansprüche. Gegenüber Verbrauchern ist ihre Geltung eingeschränkt: Rechtlich ist sie eine Allgemeine Geschäftsbedingung, und jede einzelne Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle, auch wenn die VOB/B als Ganzes vereinbart ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juli 2008, VII ZR 55/07). Wird sie einem privaten Bauherrn gestellt, muss er zudem die Möglichkeit haben, ihren Text in zumutbarer Weise zur Kenntnis zu nehmen.
So bei byndl: Der Muster-Werkvertrag auf byndl bezieht die VOB/B nicht als Ganzes ein: Es gilt das BGB, einzelne bewährte Regelungen der VOB/B sind im Vertrag ausformuliert.
Die VOB/C enthält die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV), eine Reihe von DIN-Normen: DIN 18299 gilt für Bauarbeiten jeder Art, dazu kommt je Gewerk eine eigene ATV, etwa für Maler-, Fliesen- oder Estricharbeiten. Sie regeln, wie eine Leistung auszuführen ist, was Nebenleistung und was Besondere Leistung ist und wie abgerechnet wird. Ist die VOB/B vereinbart, gilt die VOB/C als Vertragsbestandteil. Die Normen sind kostenpflichtig erhältlich.
So bei byndl: Im Werkvertrag auf byndl bleibt die VOB/C technischer Maßstab für die Ausführung, auch ohne dass die VOB/B als Ganzes vereinbart ist.
Die Vorbemerkungen stehen vor den Positionen eines Leistungsverzeichnisses und gelten für alle Positionen. Sie beschreiben die Baustelle und ihre Bedingungen, etwa Zufahrt, Lagerflächen, bewohnte Räume oder Arbeitszeiten, und legen Normen, Qualitäten und Schnittstellen zu anderen Gewerken fest. Was dort steht, muss in den Positionen nicht wiederholt werden, ist aber genauso verbindlich. Widersprüche zwischen Vorbemerkungen und Positionen sollten vor der Vergabe geklärt sein.
So bei byndl: Bei byndl regeln die Vorbemerkungen jedes Leistungsverzeichnisses unter anderem Normen, Baustelle und die Schnittstellen zu den anderen Gewerken; im Werkvertrag gehören sie zum geschuldeten Leistungsumfang.
Ein vorläufiges Angebot gibt ein Betrieb auf Grundlage von Leistungsverzeichnis, Plänen und Fotos ab, ohne die Baustelle schon gesehen zu haben. Es zeigt, mit welchen Preisen der Betrieb kalkuliert, steht aber unter dem Vorbehalt der Prüfung vor Ort. Verbindlich wird es erst, wenn der Betrieb Mengen und Gegebenheiten geprüft und das Angebot bestätigt hat.
So bei byndl: Bei byndl wählt der Bauherr zunächst vorläufig aus; nach dem Ortstermin bestätigt der Betrieb sein Angebot verbindlich, und beauftragt wird zum Pauschalfestpreis.
Mit dem Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer, ein bestimmtes Werk herzustellen, und der Besteller, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Geschuldet ist der Erfolg, also eine mangelfreie, funktionierende Leistung, nicht bloß die aufgewendete Arbeitszeit. Hat der Vertrag die Errichtung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks zum Gegenstand, ist er ein Bauvertrag mit Sonderregeln, etwa zum Anordnungsrecht des Bestellers und zur Schlussrechnung. Für Bauherren, die Verbraucher sind, können zusätzlich die Regeln zum Verbraucherbauvertrag gelten.
So bei byndl: Auf byndl kommt der Werkvertrag direkt zwischen Bauherr und Handwerksbetrieb zustande, auf Grundlage eines Muster-Werkvertrags mit dem Leistungsverzeichnis als Anlage.
ZUGFeRD ist ein Rechnungsformat, das ein lesbares PDF mit eingebetteten, strukturierten Rechnungsdaten im XML-Format verbindet. Menschen lesen das PDF, Buchhaltungsprogramme die Daten. Ab Version 2.0.1 erfüllt ZUGFeRD die Anforderungen an eine E-Rechnung, ausgenommen die Profile MINIMUM und BASIC-WL. Technisch entspricht es dem französischen Format Factur-X.
So bei byndl: Rechnungen, die Betriebe auf byndl erstellen, können zusätzlich als ZUGFeRD-Rechnung nach EN 16931 ausgegeben werden.
Die Erklärungen geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechtsberatung. Gesetzesangaben beziehen sich auf BGB, UStG und GefStoffV in der Fassung auf gesetze-im-internet.de, Angaben zur VOB/B auf die Fassung 2016. Förderbedingungen ändern sich häufig – maßgeblich sind die aktuellen Angaben von BAFA und KfW. Mit „So bei byndl“ ist beschrieben, wie der Ablauf auf byndl geregelt ist.
Stand:
Leistungsverzeichnisse für Ihr Vorhaben
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben – byndl erstellt daraus je Gewerk ein Leistungsverzeichnis mit Mengen und einer Kostenschätzung als Orientierung. Den verbindlichen Festpreis nennt der Betrieb nach dem Ortstermin. Die ersten beiden Leistungsverzeichnisse sind kostenlos.