Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie den ersten Betrieb anrufen, müssen einige Fragen beantwortet sein. Wer sie überspringt, bekommt später Angebote, die auf falschen Annahmen beruhen — und Nachträge, die den Zeitplan sprengen.
Schadstoffe
Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1990 gehört eine Schadstoffprüfung an den Anfang, nicht an den Rand. Betroffen sind vor allem Fliesenkleber, Spachtelmassen, PVC-Bodenbeläge (Weichmacher, teils Asbest in der Rückenbeschichtung) und alte Rohrisolierungen. Ein Fachbetrieb für Schadstoffsanierung nimmt Proben und ordnet sie nach TRGS 519 (Asbest) und TRGS 521 (künstliche Mineralfasern) ein. Ohne dieses Ergebnis kann kein Rückbau-Angebot seriös kalkuliert werden — die Entsorgungskosten hängen direkt an der Einstufung.
Feuchtigkeit
Wenn die Sanierung durch einen Wasserschaden oder sichtbare Feuchteflecken ausgelöst wurde, klären Sie die Ursache, bevor Sie Angebote für Fliesen, Boden oder Trockenbau einholen. Eine Feuchtemessung an Wand und Boden zeigt, ob die Abdichtung nach DIN 18195 bzw. DIN 18531 überhaupt noch funktioniert oder erneuert werden muss. Wird das übersehen, kauft man später Folgeschäden statt einer Sanierung.
Statik
Sollen im Zuge der Arbeiten Wände entfernt oder Durchbrüche für Leitungen gesetzt werden, prüft ein Statiker, ob es sich um tragende Bauteile handelt. Diese Prüfung gehört vor die Ausschreibung, weil sie die Position und den Umfang der Trockenbau- und Rohbauarbeiten festlegt.
Genehmigungen
Ein Heizungstausch ist beim Schornsteinfeger bzw. der zuständigen Stelle anzuzeigen, eine Änderung am Zählerplatz beim Netzbetreiber. Diese Fristen — häufig mehrere Wochen — sollten Sie in Ihren Zeitplan einrechnen, nicht erst nach Vergabe entdecken.
Die Reihenfolge der Gewerke — und warum sie so ist
Bei einer Sanierung, die Elektro, Sanitär, Heizung, Trockenbau, Fliesen, Maler und Boden umfasst, ist die Abfolge kein Zufall, sondern folgt der Logik: erst das, was in Wand und Boden verschwindet, dann das, was sichtbar bleibt.
1. Rückbau und Demontage
Alte Bodenbeläge, Sanitärobjekte, nicht mehr benötigte Leitungen und Trockenbauteile werden entfernt. Erst danach ist der tatsächliche Bestand sichtbar — wichtig für die Feinplanung der Folgegewerke.
2. Elektro-, Sanitär- und Heizungs-Rohinstallation
Leitungen für Strom, Wasser und Heizung werden verlegt, solange Wände und Decken noch offen sind. Diese drei Gewerke arbeiten meist zeitlich versetzt im selben Bauabschnitt, weil sie sich gegenseitig Platz in Wand und Decke streitig machen.
3. Trockenbau
Wände werden geschlossen, Decken abgehängt, Dämmung eingebaut — aber erst, wenn Elektro und Sanitär ihre Leitungen abgenommen haben. Was einmal verschlossen ist, kann nur mit Aufwand wieder geöffnet werden.
4. Fliesen vor Maler
Fliesenarbeiten sind nass und schmutzintensiv. Sie laufen vor den Malerarbeiten, damit frisch gestrichene Wände nicht durch Spritzwasser oder Mörtelreste beschädigt werden.
5. Maler
Wände und Decken erhalten ihren finalen Anstrich, nachdem alle staub- und feuchtigkeitserzeugenden Arbeiten abgeschlossen sind.
6. Bodenbelag
Der Bodenbelag kommt zuletzt, damit er nicht durch Leitern, Werkzeug oder Farbtropfen der vorherigen Gewerke beschädigt wird.
7. Elektro-Endmontage
Steckdosen, Schalter und Leuchten werden erst nach den Malerarbeiten montiert, damit Wandflächen um die Dosen herum saubere Kanten haben.
Die kritischen Abhängigkeiten in dieser Sanierung
Drei Punkte entscheiden häufiger über Verzug und Mängel als alle anderen zusammen:
Belegreife wird gemessen, nicht geschätzt
Wird im Zuge der Arbeiten neuer Estrich eingebracht, darf Boden- oder Fliesenbelag erst verlegt werden, wenn die Belegreife per CM-Messung nach DIN 18560 nachgewiesen ist. Als grobe Orientierung gilt ein Tag Trocknungszeit pro Millimeter Estrichdicke bei Zementestrich — aber das ist eine Faustregel, keine Freigabe. Wer nach Gefühl statt nach Messwert verlegt, riskiert Feuchteschäden unter dem neuen Belag, die erst Monate später auffallen.
Haustechnik muss fertig sein, bevor Wände geschlossen werden
Elektroleitungen müssen durchgangsgeprüft, Sanitärleitungen dichtheitsgeprüft sein, bevor der Trockenbauer die Wand beplankt. Diese Abnahme gehört als eigener Termin in den Zeitplan — nicht als stillschweigende Annahme.
Heizkörper- und Fußbodenheizungsanschlüsse vor den Fliesenarbeiten
Bei Fußbodenheizung ist vor der Belegung ein Aufheizprotokoll nötig, das dokumentiert, dass der Estrich kontrolliert aufgeheizt wurde. Fliesenleger verweigern häufig zu Recht die Verlegung ohne dieses Protokoll, weil spätere Risse sonst ihnen zugeschrieben werden.
Vom Vorhaben zur Ausschreibung: warum das Leistungsverzeichnis den Unterschied macht
Ein Angebot ist nur so gut wie die Grundlage, auf der es entsteht. Wenn Sie drei Betriebe anrufen und jedem in eigenen Worten schildern, was Sie sich vorstellen, bekommen Sie drei Angebote, die unterschiedliche Annahmen zu Materialqualität, Mengen und Leistungsumfang treffen. Ein Vergleich ist dann nicht möglich — Sie vergleichen drei verschiedene Leistungen, nicht drei Preise für dieselbe Leistung.
Ein Leistungsverzeichnis nach VOB/C beschreibt jede Position mit Menge, Ausführung und den einschlägigen Normen — etwa DIN 18299 für allgemeine Regelungen, DIN 18365 für Bodenbelagsarbeiten, DIN 18332 für Fliesenarbeiten. Jede Position ist für alle angefragten Betriebe identisch. Nur so lässt sich am Ende Zeile für Zeile vergleichen, nicht nur die Endsumme.
Wie viele Angebote pro Gewerk
Für jedes der sieben Gewerke sollten mindestens drei vergleichbare Angebote eingeholt werden. Das ist keine willkürliche Zahl, sondern orientiert sich an der in der öffentlichen Vergabe üblichen Praxis nach VOB/A. Bei kleineren Losen reichen teilweise weniger, bei Gewerken mit hohem Streubereich in der Ausführungsqualität — etwa Fliesen oder Elektro — lohnen sich eher vier Angebote.
byndl erstellt aus Ihren Angaben ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen, ergänzt um eine Kostenschätzung, und schreibt passende Betriebe direkt an — die Registrierung und die Projektbeschreibung sind kostenlos.
Was Sie beim Vergleich der eingegangenen Angebote prüfen
Prüfen Sie, ob alle Anbieter dieselben Positionen mit derselben Menge angeboten haben, ob Materialangaben (Fliesenformat, Klebstoffklasse, Kabelquerschnitt) übereinstimmen und ob Nebenkosten wie Entsorgung, Baustelleneinrichtung oder Anfahrt gesondert ausgewiesen sind. Ein niedriger Gesamtpreis bei fehlenden Positionen ist kein günstiges Angebot, sondern ein unvollständiges.
Typische Fehler bei genau dieser Sanierung
Diese Fehler tauchen bei Sanierungen mit Elektro, Sanitär, Heizung, Trockenbau, Fliesen, Maler und Boden immer wieder auf:
Pauschalangebote ohne Mengen einholen
Ein Angebot, das nur eine Endsumme ohne Aufschlüsselung nennt, lässt sich nicht überprüfen und nicht mit anderen vergleichen. Bestehen Sie auf Positionen mit Mengen.
Reihenfolge nicht mit allen Betrieben abstimmen
Wenn Trockenbauer und Elektriker unabhängig voneinander Termine vereinbaren, kommt es vor, dass Wände geschlossen werden, bevor die letzte Leitung liegt. Ein gemeinsamer, gewerkeübergreifender Terminplan verhindert das.
Belegreife schätzen statt messen
Der Griff nach dem Kalender statt zum Messgerät führt zu Feuchteschäden unter Fliesen oder Parkett, die erst nach Monaten sichtbar werden — und dann kaum noch einem Gewerk eindeutig zuzuordnen sind.
Schadstoffprüfung bei Altbauten vergessen
Wird beim Rückbau unerwartet Asbest gefunden, stehen alle Arbeiten, bis eine Fachfirma die Sanierung nach TRGS 519 durchgeführt hat. Das kostet Wochen, die im ursprünglichen Zeitplan nicht vorgesehen waren.
Genehmigungen zu spät beantragen
Anzeigen beim Schornsteinfeger oder Anträge beim Netzbetreiber für den Zählerplatz brauchen Vorlauf. Wer sie erst nach Vergabe der Aufträge stellt, verschiebt den gesamten Bauablauf.
Einzelverträge ohne Koordination
Wenn jedes Gewerk einzeln beauftragt wird, ohne dass jemand die Schnittstellen — wer schließt die Wand, wer liefert die Aufheizprotokolle, wer räumt zwischen den Gewerken auf — im Blick hat, entstehen Verzögerungen, für die am Ende keiner der Betriebe verantwortlich ist. Ein Terminplan, der die Abhängigkeiten zwischen den Gewerken berücksichtigt, gehört deshalb in jede Ausschreibung. byndl liefert diesen Terminplan als Teil der Ausschreibungsunterlagen mit.