Eine Sanierung im Bestand unterscheidet sich von einem Neubau vor allem durch die Unsicherheiten, die sich erst beim Öffnen von Wänden, Böden und Dach zeigen. Wer ausschreiben will, muss diese Unsicherheiten so weit wie möglich vor der Ausschreibung klären – sonst kalkulieren die Betriebe auf unterschiedlichen Annahmen, und die Angebote lassen sich hinterher nicht mehr vergleichen. Dieser Ratgeber beschreibt den Weg von der Bestandsaufnahme bis zur vergabereifen Leistungsbeschreibung, nicht die Kosten einzelner Gewerke.
Die Ausgangslage und was zuerst geklärt sein muss
Bevor Sie ein Leistungsverzeichnis schreiben lassen, brauchen Sie Klarheit über vier Punkte, die bei jeder Bestandssanierung relevant sind:
Schadstoffe
Bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet oder saniert wurden, ist eine Schadstoffuntersuchung vor jedem Abbruch Pflicht, keine Kür. Asbest steckt oft in Fliesenkleber, Bodenbelägen, Dachplatten oder Putzen, künstliche Mineralfasern in älteren Dämmungen, PAK in Teerkork und manchen Klebern. Ohne Gutachten kann der Abbruchbetrieb nicht seriös kalkulieren, und Sie tragen das Risiko einer Nachtragsforderung, sobald während der Arbeiten Schadstoffe auftauchen. Die Entsorgung schadstoffbelasteten Materials richtet sich nach der Gefahrstoffverordnung und den TRGS-Vorgaben und muss im Leistungsverzeichnis als eigene Position mit Entsorgungsnachweis stehen.
Feuchtigkeit
Klären Sie die Ursache von Feuchteschäden, bevor Sie Trockenbau, Estrich oder Malerarbeiten ausschreiben. Aufsteigende Feuchte, ein Rohrschaden oder Kondensat an Wärmebrücken erfordern unterschiedliche Maßnahmen – wird die Ursache übersehen, ist die neue Oberfläche in wenigen Jahren wieder beschädigt. Ein Feuchtemessprotokoll gehört in die Vorbemerkungen des Leistungsverzeichnisses.
Statik
Sobald tragende Wände verändert, Durchbrüche geschaffen oder Dachstühle ertüchtigt werden sollen, brauchen Sie vor der Ausschreibung einen Standsicherheitsnachweis durch einen Tragwerksplaner. Ohne diesen Nachweis kann weder der Rohbaubetrieb noch der Zimmerer verbindlich anbieten, welche Stützkonstruktion oder welcher Stahlträger erforderlich ist.
Genehmigungen
Prüfen Sie frühzeitig, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist: bei Nutzungsänderung, bei Eingriffen in die Fassade unter Denkmalschutz, bei Dachaufbauten mit Auswirkung auf Abstandsflächen oder bei energetischen Maßnahmen, die die Kubatur verändern. Die Genehmigung muss vorliegen, bevor Betriebe verbindlich beauftragt werden – ein nachträglich versagter Bauantrag kostet Zeit und im schlimmsten Fall bereits beauftragte, aber nicht ausführbare Leistungen.
Die Reihenfolge der Gewerke, mit Begründung
Die Abfolge der Gewerke ist bei einer Sanierung keine Formsache, sondern ergibt sich aus der Bauphysik und aus der Frage, welches Gewerk das nächste unmöglich macht, wenn es zu spät kommt.
Phase 1: Sichern und Öffnen
Zuerst steht das Gerüst, das für alle Arbeiten an Dach und Fassade benötigt wird. Danach folgt der Abbruch – erst nach Freigabe durch das Schadstoffgutachten. Parallel oder unmittelbar danach werden statisch relevante Eingriffe durch den Rohbaubetrieb und gegebenenfalls den Zimmerer ausgeführt, etwa neue Stürze, Wanddurchbrüche oder die Ertüchtigung des Dachstuhls.
Phase 2: Gebäudehülle schließen
Erst wenn die tragenden Eingriffe abgeschlossen sind, folgen Dachdeckerarbeiten, Fassade und Dämmung, Fenster und, soweit erforderlich, Metallbauarbeiten wie Geländer oder Stahlkonstruktionen. Diese Reihenfolge stellt sicher, dass das Gebäude wieder witterungsdicht ist, bevor im Innern gearbeitet wird.
Phase 3: Haustechnik und Ausbau
Elektro, Sanitär und Heizung verlegen ihre Leitungen und Anschlüsse, solange Wände und Böden noch offen sind. Erst danach schließt der Trockenbau die Wände und Decken, gefolgt vom Estrich.
Phase 4: Oberflächen und Außenanlagen
Nach ausreichender Trocknungszeit folgen Fliesenarbeiten, Schreinerarbeiten wie Innentüren und Einbauten, Malerarbeiten und sonstige Bodenbeläge. Den Abschluss bilden die Außenanlagen, da hier Baustellenverkehr und Gerüstabbau berücksichtigt werden müssen.
Die kritischen Abhängigkeiten
Nicht jede Reihenfolge ist gleich streng. Diese vier Abhängigkeiten gelten bei praktisch jeder Bestandssanierung uneingeschränkt:
Belegreife wird gemessen, nicht geschätzt
Bevor Fliesenleger oder Bodenleger auf dem Estrich arbeiten, muss die Restfeuchte per CM-Messung nach DIN 18560 nachgewiesen werden. Ein Zeitplan, der die Belegreife nur schätzt, führt regelmäßig zu Feuchteschäden unter dem neuen Belag – die Trocknungszeit hängt von Estrichart, Dicke und Raumklima ab und lässt sich nicht pauschal verkürzen.
Ein Gerüst für alle Außengewerke
Stimmen Sie Dachdecker, Fassadenbauer, Fensterbauer und gegebenenfalls Außenmaler zeitlich so ab, dass das Gerüst einmal aufgebaut und für alle Gewerke genutzt wird. Mehrfacher Auf- und Abbau verursacht Zusatzkosten, die im Leistungsverzeichnis eines einzelnen Gewerks meist nicht auftauchen, aber in der Summe erheblich sind.
Haustechnik vor dem Schließen
Elektro-, Sanitär- und Heizungsleitungen müssen vollständig verlegt und geprüft sein, bevor Trockenbauwände geschlossen und Estrich eingebracht wird. Nachträgliches Stemmen für vergessene Leitungen beschädigt frisch verlegten Estrich und frisch montierten Trockenbau und verzögert den gesamten Ablauf.
Statische Freigabe vor dem Weiterbau
Ein Durchbruch oder ein neuer Sturz darf erst weitergebaut werden (Verputz, Trockenbau, Fliesen), wenn der Tragwerksplaner die Ausführung abgenommen hat. Ohne diese Freigabe riskieren Sie, dass spätere Gewerke auf einer nicht tragfähigen Konstruktion aufbauen.
Wie aus dem Vorhaben eine Ausschreibung wird
Ein Vorhaben wird erst durch ein gemeinsames Leistungsverzeichnis zu einer Ausschreibung. Das Leistungsverzeichnis beschreibt jede Position mit Menge, Ausführungsart und den Vorbemerkungen, die für den Zuschnitt Ihres Projekts gelten – etwa Zugänglichkeit der Baustelle, vorhandene Schadstoffe, Entsorgungswege oder geforderte Materialqualitäten nach VOB/C.
Wenn Sie stattdessen mehrere Betriebe bitten, jeweils ein eigenes Angebot ohne einheitliche Vorgabe zu erstellen, bekommen Sie keine vergleichbaren Zahlen, sondern unterschiedliche Leistungsumfänge. Ein Angebot mag günstiger wirken, weil es Abbruchreste nicht entsorgt, ein anderes mag teurer sein, weil es eine höhere Dämmstärke einrechnet. Ohne gemeinsame Basis vergleichen Sie nicht Preise, sondern Annahmen.
byndl erstellt aus Ihren Angaben ein VOB-konformes Leistungsverzeichnis mit Mengen und Vorbemerkungen, ergänzt eine Kostenschätzung und schreibt passende Betriebe an – Registrierung und Projektbeschreibung sind kostenlos. Damit erhalten alle angefragten Betriebe dieselbe Grundlage, und die eingehenden Angebote lassen sich Position für Position gegenüberstellen.
Typische Fehler in genau dieser Lage
Bei Bestandssanierungen wiederholen sich bestimmte Fehler, die sich mit etwas Vorlauf vermeiden lassen:
Ausschreibung vor Schadstoffgutachten. Wer den Abbruch ausschreibt, bevor das Gutachten vorliegt, riskiert Nachträge, sobald belastetes Material auftaucht.
Kein einheitliches Leistungsverzeichnis. Jeder Betrieb kalkuliert nach eigenem Verständnis der Bauteilzeichnung – die Angebote sind dann nicht vergleichbar.
Gerüst mehrfach beauftragt. Fehlende Terminabstimmung zwischen Dach-, Fassaden- und Fenstergewerk führt zu unnötigem Auf- und Abbau.
Zeitdruck bei der Estrichtrocknung. Ein zu enger Zeitplan verleitet dazu, die Belegreife zu unterschätzen statt zu messen – mit dem Risiko späterer Feuchteschäden.
Haustechnik nachträglich ergänzt. Vergessene Leitungen werden nach dem Schließen der Wände nachgerüstet und beschädigen fertige Gewerke.
Fehlende Reserve für Unvorhergesehenes. Im Bestand zeigen sich Überraschungen erst beim Öffnen – ein Zeit- und Kostenpuffer gehört in jede Planung.
Ein Terminplan, der diese Abhängigkeiten von Anfang an berücksichtigt, verhindert die meisten dieser Fehler. byndl liefert einen solchen Terminplan auf Basis des erstellten Leistungsverzeichnisses, sodass die Reihenfolge der Gewerke nicht während der Bauphase improvisiert werden muss.